新加坡共有510萬(wàn)人，60歲以上的老年人有11.73萬(wàn)，占總?cè)丝诘?3%。在新加坡，55歲以上的老年人被稱為樂(lè)齡人士。作為一個(gè)非福利性國(guó)家，新加坡政府一向倡導(dǎo)國(guó)人自食其力，政府并不鼓勵(lì)父母留房給兒女，因?yàn)樾录悠乱呀?jīng)制定了年輕人可以自己買(mǎi)房的計(jì)劃。建屋發(fā)展局為年輕夫婦提供組屋（即組合房屋，簡(jiǎn)稱組屋，由新加坡建屋發(fā)展局承擔(dān)建筑的樓房，為大部分人的住所）的購(gòu)屋津貼，幫助他們獲得住房的“第一把鑰匙”；當(dāng)他們年老時(shí)，他們將獲得住房的“第二把鑰匙”，即各種從組屋套現(xiàn)的選擇，以確保他們?cè)谕诵莺笕匀挥惺杖雭?lái)源。新加坡政府已陸續(xù)推出一系列通過(guò)住房套現(xiàn)的措施，為老年人解決“有房產(chǎn)，沒(méi)現(xiàn)金”的生活窘境。在擁屋率極高的新加坡，以房養(yǎng)老是常見(jiàn)的養(yǎng)老模式。

新加坡“以房養(yǎng)老”的多種形式

新加坡有三種形式的“以房養(yǎng)老”：一是通過(guò)出租部分或者全部居室來(lái)?yè)Q取養(yǎng)老收入，二是通過(guò)“以大換小”獲得養(yǎng)老收入，三是平常所說(shuō)的倒按揭，也就是反向。每種形式都與政府密切相關(guān)。前兩種主要針對(duì)新加坡政府出資建造的組屋，第三種則主要針對(duì)私人建造的商品房。新加坡“住房養(yǎng)老”的三種模式具體如下。

第一種是允許符合條件的組屋擁有者出租全部或者部分居室來(lái)?yè)Q取養(yǎng)老收入。新加坡政府允許老年人通過(guò)出租整套組屋或組屋的某間空房獲得一定收入。國(guó)家發(fā)展部的一項(xiàng)最新調(diào)查顯示，新加坡有25.4萬(wàn)年滿55歲的組屋屋主，占屋主總數(shù)的 30%，其中近八成已經(jīng)付清組屋貸款。在這些老年人中，出租整套組屋或某間空房的人約占總數(shù)的1/10。

第二種是老年夫婦可以將現(xiàn)有的較大面積的住房置換成較小面積的住房，通過(guò)“以大換小”獲得養(yǎng)老收入。對(duì)于一些原來(lái)居住在較大面積的退休夫婦來(lái)說(shuō)，如果子女長(zhǎng)大成人并且已經(jīng)搬到其他地方居住，老年夫婦可以將現(xiàn)有住房置換成面積較小的住房，以大換小后獲得的凈收入用作老年日常開(kāi)支，或者投資一些風(fēng)險(xiǎn)小的產(chǎn)品來(lái)獲得收益。當(dāng)事人還可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)狀況選擇一次性或者分步地完成住房的以大換小。

此外，20世紀(jì)90年代末，新加坡推出“樂(lè)齡公寓”計(jì)劃，即專(zhuān)門(mén)為獨(dú)居或只和老伴居住的老年人提供一種樂(lè)齡公寓，這類(lèi)公寓通常面積在40平方米左右，價(jià)格低廉，一般只需五六萬(wàn)新元即可購(gòu)買(mǎi)。樂(lè)齡公寓一般都建在成熟社區(qū)內(nèi)，各種設(shè)施齊全完善，公共交通便利。此類(lèi)公寓使用權(quán)一般為30年，可延長(zhǎng)使用期但不能轉(zhuǎn)讓和繼承。

今年2月份，新加坡政府又開(kāi)始正式實(shí)施“樂(lè)齡安居花紅計(jì)劃”。這一計(jì)劃鼓勵(lì)老年人賣(mài)掉現(xiàn)有大型組屋，搬到三房式或更?。ㄏ喈?dāng)于兩居室或更小）的組屋或小型公寓，以領(lǐng)取樂(lè)齡安居花紅，這一花紅最多也可達(dá)2萬(wàn)新元。不過(guò)大屋換小屋所得收益也須有一定數(shù)額填補(bǔ)老人的公積金退休戶頭，剩余部分則可全數(shù)提取現(xiàn)金。

第三種就是平常所說(shuō)的倒按揭，也叫反向，主要是針對(duì)私人建造的商品房。在新加坡，60歲以上的老年人可以申請(qǐng)將房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)或金融機(jī)構(gòu)，由這些機(jī)構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金。老人仍居住在自己的住房?jī)?nèi)，待其去世后，房屋產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處置，抵押變現(xiàn)并結(jié)算利息，剩余的錢(qián)則交給其繼承人。

具有官方背景的職總英康保險(xiǎn)合作社，早在1997年就率先向私人房地產(chǎn)業(yè)主推出了住房反向抵押貸款。由于該住房反向抵押貸款設(shè)計(jì)有追索權(quán)，所以存在著追討的隱患，即一旦貸款的本利和超過(guò)房屋價(jià)值，屋主或其繼承人就必須負(fù)擔(dān)超過(guò)部分的歸還，這會(huì)使屋主擔(dān)心由于長(zhǎng)壽導(dǎo)致本利和超過(guò)貸款而被迫出售房屋。此外，該產(chǎn)品僅限于私人建造的商品住房，而在新加坡占比 80%以上的政府組屋不能參與住房反向抵押貸款。這些問(wèn)題導(dǎo)致反向抵押貸款發(fā)揮的作用大大縮水。

從2006年3月開(kāi)始，新加坡政府宣布將這一計(jì)劃擴(kuò)大到覆蓋新加坡八成居民人口的政府組屋市場(chǎng)。70歲至90歲之間的政府組屋屋主，可以通過(guò)職總英康的反向抵押貸款套現(xiàn)，每月領(lǐng)取生活費(fèi)，直至貸款期滿。貸款機(jī)構(gòu)會(huì)在貸款期滿或屋主去世之后，把房子賣(mài)掉，以索回貸款額，或讓申請(qǐng)者的家人還清貸款來(lái)取回屋子。

2009年，新加坡政府推出屋契回購(gòu)計(jì)劃，即達(dá)到公積金最低存款提取年齡的老年人（現(xiàn)在為63歲），只要家庭月收入不超過(guò)3000新元，并且名下沒(méi)有其他房產(chǎn)，他們就可以將所居住的二房或三房式組屋（相當(dāng)于一居室或兩居室）最后剩余屋契，賣(mài)給國(guó)家發(fā)展部下屬法定機(jī)構(gòu)建屋發(fā)展局套現(xiàn)，然后以30年租約繼續(xù)住在同一間組屋中。

新加坡“以房養(yǎng)老”存在的問(wèn)題

盡管新加坡多樣的“以房養(yǎng)老”形式，滿足了不同層次公民的養(yǎng)老需求，但是“第二把鑰匙”尚在探索階段，還存在以下一些問(wèn)題。

“樂(lè)齡安居花紅計(jì)劃”響應(yīng)者不多。一方面因?yàn)槔夏耆艘话悴惶敢膺h(yuǎn)離老鄰居、老朋友，搬離已經(jīng)非常熟悉的居住環(huán)境，另一方面也由于計(jì)劃的相關(guān)條例和手續(xù)過(guò)于復(fù)雜，參與者能拿到的現(xiàn)金不多。建屋局的數(shù)據(jù)顯示，迄今樂(lè)齡安居花紅計(jì)劃的申請(qǐng)者只有 23個(gè)，獲得批準(zhǔn)的有13個(gè)，社會(huì)反響較為平淡。

以市場(chǎng)為主導(dǎo)的“反向抵押貸款計(jì)劃”成效不顯著。2006年，“反向抵押貸款計(jì)劃”推出后并沒(méi)有像政府預(yù)期的那樣引起較大反響。據(jù)新加坡本地媒體《亞洲新聞臺(tái)》2007年3月報(bào)道說(shuō)，經(jīng)過(guò)一年運(yùn)行，職總英康的反向抵押貸款計(jì)劃僅有10例成功簽約，本地三家主要銀行也基于暗淡的市場(chǎng)反應(yīng)，宣布放棄或推遲推出這一逆按揭產(chǎn)品。與美國(guó)、韓國(guó)等以政府出面擔(dān)保的“以房養(yǎng)老”不同，新加坡“反向抵押貸款計(jì)劃”是以保險(xiǎn)公司、銀行機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的市場(chǎng)行為。私人金融機(jī)構(gòu)為保護(hù)自己利益開(kāi)出的一系列條款，反向按揭不僅有金融貸款上的風(fēng)險(xiǎn)，還包括人的壽命、違約等方面的風(fēng)險(xiǎn)，比一般正向按揭的情況要復(fù)雜，這些都降低了老年人對(duì)“反向抵押貸款計(jì)劃”的熱度。

“屋契回購(gòu)計(jì)劃”也缺乏吸引力。根據(jù)新加坡國(guó)家發(fā)展部6月份公布的數(shù)據(jù)，“屋契回購(gòu)計(jì)劃”自2009年推出，只有474名申請(qǐng)者。因?yàn)檎?guī)定屋契套現(xiàn)的凈收益優(yōu)先填補(bǔ)公積金賬戶，剩余部分才能以現(xiàn)金形式提出，實(shí)際上對(duì)一些年長(zhǎng)有宅但缺少現(xiàn)金來(lái)源的年長(zhǎng)者，并沒(méi)有起到較好的套現(xiàn)作用。

雖然新加坡“以房養(yǎng)老”制度仍在探索中，但是多樣的“以房養(yǎng)老”形式作為國(guó)際經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。此外，需要指出的是：所有采取“以房養(yǎng)老”的發(fā)達(dá)國(guó)家，都擁有由公共財(cái)政支持的良好基本養(yǎng)老服務(wù)體系，“以房養(yǎng)老”只是一種補(bǔ)充性的養(yǎng)老選擇。