一、美國(guó)、日本、香港地區(qū)、新加坡征收物業(yè)稅制情況

美國(guó)實(shí)行以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)及其建筑物等財(cái)產(chǎn)統(tǒng)一征收財(cái)產(chǎn)稅(property tax)為主體的房地產(chǎn)稅收制度。稅基方面，美國(guó)大部分州的法律要求政府對(duì)本轄區(qū)不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值進(jìn)行征稅，但是稅基標(biāo)準(zhǔn)并不相同。減免和稅收補(bǔ)償方面，所有州都對(duì)政府所有的房地產(chǎn)免稅，宗教和教育用途的房地產(chǎn)也通常進(jìn)入免稅范疇。美國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅屬于地方稅的范疇，財(cái)產(chǎn)稅占地方政府稅收收入接近50%。因此，物業(yè)稅調(diào)整是地方政府的重要收入來源，但對(duì)房?jī)r(jià)影響不明顯。

在日本房地產(chǎn)稅制中，與物業(yè)稅類似的稅種是固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅。固定資產(chǎn)稅的征收范圍包括土地、房屋建筑和折舊資產(chǎn)，城市規(guī)劃稅的征稅對(duì)象為城市化區(qū)域和開發(fā)區(qū)內(nèi)的房屋和土地，稅款則專門用于征稅區(qū)域的城市規(guī)劃和建設(shè)。作為日本物業(yè)稅的固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅，占據(jù)了地方政府稅收收入的半壁江山。但是，固定資產(chǎn)稅的低稅率和低評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致了其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響一直不明顯。

香港地區(qū)物業(yè)稅種主要包括差餉與物業(yè)稅。差餉是對(duì)所有土地、房屋，包括自用和非自用的都征稅;物業(yè)稅是對(duì)用于出租經(jīng)營(yíng)并獲得租金收益的物業(yè)。其中，全部自有自住部分出租的物業(yè)自住部分免稅;部分自住部分經(jīng)營(yíng)的物業(yè)全部不能免稅，空置物業(yè)可獲免稅。從香港的實(shí)踐來看，物業(yè)稅的調(diào)整只能促進(jìn)或者減緩房地產(chǎn)市場(chǎng)原來的發(fā)展趨勢(shì)，而沒有使房?jī)r(jià)走勢(shì)發(fā)生方向上的改變。

新加坡房地產(chǎn)稅制包括的主要稅種有：財(cái)產(chǎn)稅、資本增值稅、租金收入所得稅、印花稅和遺產(chǎn)稅，其中與物業(yè)稅種相關(guān)的為財(cái)產(chǎn)稅。財(cái)產(chǎn)稅對(duì)所有住房、土地、建筑征收，包括政府保障房屋。但對(duì)自住住宅實(shí)行優(yōu)惠稅率。從2011年起，首6000元的房地產(chǎn)年值，將不需要繳付任何房地產(chǎn)稅。新加坡政府利用物業(yè)稅杠桿進(jìn)行經(jīng)濟(jì)調(diào)控，是比較頻繁的，但物業(yè)稅調(diào)整主要影響了政府收入，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響并不顯著。

二、各國(guó)或地區(qū)征收物業(yè)稅對(duì)我國(guó)的啟示

(一)各國(guó)或地區(qū)物業(yè)稅征收目的不同，物業(yè)稅占地方財(cái)政收入的比重有差異

物業(yè)稅開征的歷史都比較悠久。大多數(shù)國(guó)家或地區(qū)在開征之初，都尚未形成現(xiàn)代意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)，開征物業(yè)稅的目的，主要是為了增加政府稅收。在實(shí)行中央和地方分稅制的國(guó)家，物業(yè)稅一般是地方政府的支柱性稅種。物業(yè)稅在為各國(guó)或地區(qū)政府尤其是地方政府保持其公共服務(wù)能力方面，提供了重要的財(cái)力保障。

各國(guó)或地區(qū)征收物業(yè)稅的征收目的還是有很大不同。有些國(guó)家是將其作地方政府財(cái)政收入的主要來源，有些國(guó)家只是將其作為一般收入來源，并經(jīng)常對(duì)物業(yè)稅進(jìn)行調(diào)整，以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控。根據(jù)物業(yè)稅征收目的的差別，物業(yè)稅收入占地方財(cái)政收入的比例不盡相同。美國(guó)出于保證財(cái)政收入而征收財(cái)產(chǎn)稅的目的較為突出，20世紀(jì)以來，由于多方面因素影響，財(cái)產(chǎn)稅收入占地方財(cái)政總收入的比重雖有所下降，但仍接近50%。日本在20世紀(jì)50年代開始征收物業(yè)稅后，其占地方稅收總收入的比重一直保持在40%以上，并在90年代初至今攀升至50%。香港地區(qū)和新加坡沒有中央稅與地方稅之分，從物業(yè)稅占政府總體財(cái)政收入的比重看，差餉和物業(yè)稅占全港政府收入比重一般在5%左右(不包括某些實(shí)行大幅差餉減免年度)，新加坡物業(yè)稅占財(cái)政收入的比重一般在7%左右。2009年度稅收減免幅度較大，比重降至約3%。

我國(guó)現(xiàn)有的稅收體制決定了稅收主要集中在中央，地方政府財(cái)力有限，而且沒有明確的主力稅種。近些年來，地方財(cái)政赤字?jǐn)U大，中央對(duì)地方的支出也逐年加大，地方政府搞建設(shè)所需資金相當(dāng)大一部分是依賴于預(yù)算外收入。物業(yè)稅征收的目的影響物業(yè)稅的設(shè)計(jì)方法，決定了其將來占政府財(cái)政收入的比重。

(二)土地的產(chǎn)權(quán)屬性不是物業(yè)稅征收的先決條件，只影響物業(yè)稅的征收方式

成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的土地并非全部是私有，國(guó)有土地的比例亦占相當(dāng)比重，荷蘭、新加坡、加拿大、俄羅斯的國(guó)有土地比重都在80%以上，但是這些國(guó)家都針對(duì)房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)開征了物業(yè)稅(廣義)?？梢?，土地的產(chǎn)權(quán)屬性不是物業(yè)稅征收的先決條件。

事實(shí)上我國(guó)目前的實(shí)際狀況是地方政府在執(zhí)行土地的處分和收益權(quán)?！斗康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定“土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行”，但這一規(guī)定是沒有任何上位法規(guī)定的，無論《憲法》還是《物權(quán)法》，都沒有規(guī)定國(guó)有土地的代理人是地方政府(只有代理人才有資格出讓土地)。開征物業(yè)稅，事實(shí)上反而有助于我國(guó)的國(guó)有土地制度建設(shè)，明確地方政府對(duì)國(guó)有土地的權(quán)力，是代理人權(quán)利還是行政管理權(quán)。

當(dāng)然，由于我國(guó)的土地制度是公有制，考慮到房產(chǎn)和土地之間產(chǎn)權(quán)是分開的，在征收方式上可能會(huì)區(qū)別于土地私有制國(guó)家和地區(qū)。開征物業(yè)稅，是在國(guó)有土地情況下，對(duì)使用權(quán)的取得、保有所征收的一種占有稅，與土地產(chǎn)權(quán)制度并不矛盾。實(shí)際上，如果是土地私有，居民買房子，那么會(huì)征收比較重的房地產(chǎn)稅，而不是稅負(fù)相對(duì)較輕的物業(yè)稅。

(三)物業(yè)稅開征需要具備一定的技術(shù)條件

根據(jù)眾多國(guó)家和地區(qū)的征收方法，物業(yè)稅一般以不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)，需要有健全的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、科學(xué)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和高水平的評(píng)估手段。只有這樣，物業(yè)稅的征收才有科學(xué)的依據(jù)，才能有效發(fā)揮物業(yè)稅的職能作用。因此，開征物業(yè)稅，首先要設(shè)立不以盈利為目的的評(píng)估機(jī)構(gòu);其次，國(guó)家應(yīng)該出臺(tái)房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的法律法規(guī)，制定科學(xué)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，各地要依此建立房地產(chǎn)評(píng)估制度和具體的操作規(guī)程。再次，建立比較詳盡的財(cái)產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，對(duì)房地產(chǎn)的測(cè)繪、評(píng)估資料、各種變更情況、歷年價(jià)值變化等信息進(jìn)行管理，同時(shí)與工商注冊(cè)登記部門等聯(lián)網(wǎng)，實(shí)行資源共享，完善征管配套措施以確保征管工作的高質(zhì)量、高效率。

(四)物業(yè)稅對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的中長(zhǎng)期影響有限

物業(yè)稅的開征，雖然會(huì)帶來房地產(chǎn)保有成本的提高，但是在絕大多數(shù)國(guó)家，房地產(chǎn)的價(jià)格都是不菲的，相比之下，物業(yè)稅只是一種稅收，要考慮到居民和企業(yè)的稅負(fù)能力，金額不可能十分巨大。從業(yè)主占有房地產(chǎn)的實(shí)際收益和成本角度看，物業(yè)稅基本不可能成為關(guān)鍵因素，所以其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用并不顯著。

盡管物業(yè)稅開征初期給各國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了一定的影響，但是從長(zhǎng)期來看，在理性預(yù)期的作用下，保有成本會(huì)被供求雙方及其他相關(guān)主體事先估計(jì)進(jìn)去，這樣，物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊會(huì)逐漸減弱。

實(shí)踐中，各國(guó)或地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響都受多種因素影響，大多數(shù)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)周期性波動(dòng)態(tài)勢(shì)，而大多數(shù)國(guó)家的物業(yè)稅制度卻是相對(duì)穩(wěn)定的。從各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲跌起伏和物業(yè)稅制度的基本穩(wěn)定的不擬合中，也可以看出，物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是比較有限的。

本文節(jié)選自巴曙松等人的著作《物業(yè)稅改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響研究》