1.地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性分化，一線房價大幅飆升

總體來說，中國的房地產(chǎn)是處于下行周期中。從投資角度看，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額同比增速從30%以上的高點(diǎn)一路下滑到15年12月份的1%；從開工狀況看，房屋新開工面積累計增速在2010年高點(diǎn)時突破了70%，但截至目前該比例已經(jīng)連續(xù)22個月為負(fù)值，且去年底更是降至-14%；從房價看，70個大中城市新建住宅價格同比自14年9月以來連續(xù)15個月為負(fù)，直到去年12月受一線城市房價提振才轉(zhuǎn)為正值。

15年6月份股災(zāi)以來，房地產(chǎn)市場有所回暖，但出現(xiàn)結(jié)構(gòu)分化。從70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)來看，房價同比增速從-6.3%的低位上升至16年1月的1.0%，其中一線城市房價同比從-4.5%的低位飆升至22.4%，二線城市同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，三線雖然跌幅縮小，但行情與一、二線不可同日而語。從百城住宅均價看，二三線樓市自14年初就處于下行趨勢，且三線仍在轉(zhuǎn)差。

一線城市價格飆漲，深圳漲幅超越紐約“輝煌”時期。如果計算近一年一線城市房價的漲幅，廣州-2.1%，北京8.3%，上海14.8%，深圳45%，而紐約房價在次貸危機(jī)爆發(fā)前的最大一年漲幅僅15.4%，東京在90年代房價暴跌前的最大一年漲幅為86%，上海與紐約接近，深圳則超過紐約漲幅，“追趕”東京。如果計算近五年一線城市房價的累計漲幅，廣州27.2%，北京49.3%，上海43.3%，深圳92%，而紐約在房價暴跌前的五年累計漲幅僅59%，東京141%，北京和上海都接近紐約，深圳遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了紐約。

2.理性因素：人口結(jié)構(gòu)與人口流動

我們得承認(rèn)，房地產(chǎn)市場整體下行、結(jié)構(gòu)性分化，一線城市房價的過快上漲，這些現(xiàn)象的背后有一定理性因素驅(qū)動。

2.1. 人口結(jié)構(gòu)變化，決定長期下行

從日本、美國等國的經(jīng)驗看，房地產(chǎn)周期與人口結(jié)構(gòu)密切相關(guān)。房地產(chǎn)屬于典型的年輕型消費(fèi)品，25-45 歲人群是房地產(chǎn)消費(fèi)的高峰期，而在45 歲以后房地產(chǎn)消費(fèi)占比會持續(xù)下降。日本的人口紅利在1990 年代最早結(jié)束，房地產(chǎn)市場新開工數(shù)量迅速下滑，地產(chǎn)大周期終結(jié)。而美國15-64周歲人口占比在上世紀(jì)80年代中期見頂回落，房地產(chǎn)市場也迅速下滑。之后由于移民的增加，在1995 年后又貢獻(xiàn)了10多年的地產(chǎn)小周期。但是從2010 年開始人口紅利正式宣告終結(jié)，房地產(chǎn)市場再次開始回落。

中國人口紅利消失，老齡化程度加劇。從2011年起，中國15-59歲的勞動年齡人口在總?cè)丝谥械恼急染驮谙陆?，?4.5%的高點(diǎn)下降到2014年的73.4%。根據(jù)聯(lián)合國人口署的預(yù)測，中國總?cè)丝趽狃B(yǎng)比每5年平均升幅為0.05個百分點(diǎn)，至2050年將達(dá)到0.91的高點(diǎn)。而且總?cè)丝趽狃B(yǎng)比的上升主要是由老年人口撫養(yǎng)比不斷上行所帶動，即老齡化程度加劇。

人口結(jié)構(gòu)變化令中國房地產(chǎn)市場也將出現(xiàn)趨勢性下行。過去十幾年來，我國勞動年齡人口數(shù)量巨大，且占比在上升，催生了房地產(chǎn)市場的大輝煌。新開工住宅面積快速增長，從99年的每年不到2億平米到經(jīng)濟(jì)危機(jī)前08年的8.4億平米，在4萬億計劃的刺激之下，新開工面積2010年又突破10億平米，并在隨后幾年中保持這一高位。但現(xiàn)在勞動年齡人口占比減少，人口紅利消失，房地產(chǎn)市場開始大幅度下行。