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投行報告:中國樓市政策向俄羅斯模式靠近(6)

中國的一線城市房價是有人口流入等基本面因素的支撐,但美國、日本當年房價大跌之前也是有各種基本面支撐才上漲的,所以關鍵的問題是基本面能否支撐如此高的價格。當前一線城市樓市一片火爆,購房者擠破了頭還買不到房,但與此同時租金上漲速度卻遠遠慢于房價上漲,售租比大幅飆升,而房屋空置率也居高不下。中國一線城市人口流入速度已經大幅放緩,而一旦像之前的創(chuàng)業(yè)板一樣,加杠桿成為房價上漲的“故事”,地產市場就危險了。

4.2.政策的選擇:日本VS俄羅斯模式

如果一個國家的房價永遠暴漲,理論上最終可以把全世界買下來,但這顯然是荒謬的。

貨幣超發(fā)導致房價暴漲后有兩種結果,一種是日本模式。日本80年代末貨幣超發(fā),經濟增速卻在放緩,但由于日本央行的干預,日元還是升值的,導致的結果是日本房地產資產被嚴重高估。85-90年間,東京土地價格上漲了156%,日元對美元升值90%,也就是說東京土地的美元價值上漲了246%,被嚴重高估,勢必要向市場均衡回歸。而向市場回歸有兩種途徑,一是日元對外貶值,二是緊縮貨幣使資產的本幣價格下降。迫于通脹和貶值壓力,日本央行選擇大幅提高利率、緊縮貨幣供給,保證日元匯率的基本穩(wěn)定,但最終導致股市和樓市泡沫的相繼破滅。

另一種是俄羅斯模式。2008年前,俄羅斯也面臨貨幣超發(fā)的問題,M2和名義GDP增速之間的差距最高達40個百分點。過剩的流動性也導致俄羅斯樓市大漲,2004-2008年俄羅斯平均二手公寓價格上漲了267%,期間盧布對美元匯率升值了14%,資產價格也存在高估的風險。但俄羅斯選擇了讓匯率貶值,08-09年盧布對美元貶值幅度最高達34%,之后盧布對美元又大幅貶值,繼續(xù)釋放風險。俄羅斯房價在經歷了暴漲后卻保持了穩(wěn)定,沒有出現(xiàn)崩盤現(xiàn)象,但是匯率卻是一貶再貶。

日本模式選擇匯率穩(wěn)定甚至升值,緊縮貨幣導致股市和樓市的崩盤,銀行受損,但是貨幣的購買力上升,持有現(xiàn)金可以保值。而俄羅斯模式下,銀行資產無恙,但是貨幣的購買力受損,必須持有抗通脹的實物資產才能保值。中國1月份以來放出天量信貸,房價再度上漲,意味著俄羅斯模式的概率也在上升。

我們希望中國能走出不同于日本和俄羅斯的第三種模式,但未來到底怎么走,還需要拭目以待!

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[責任編輯:王卓怡]