以土地結構優(yōu)化促結構性改革

然后是，以土地結構優(yōu)化促結構性改革。從大的結構來講，我們是大的結構失衡，過去是工業(yè)用地占比太高，40%的工業(yè)用地，這塊現在開始降下來，這是一個比較好的事。但是工業(yè)用地現在面臨的問題是，中西部地區(qū)繼續(xù)在擴，擴了又造不出好的東西。更要命的是基礎設施的用地不能再擴了。

我們整個供地結構里面，房地產的供地結構是非常要命的一件事。建設用地里面，房地產用地總量在25%到30%。但是這里面有將近10%到15%是去搞保障房，經營性的商品性住房是15%到20%左右。問題出在這兒，15%左右的房地產用地是賣高價房的，用這15%左右的房地產用地的價格來保證40%左右的不賺錢基礎設施用地，另外保證30%左右的不賺錢工業(yè)用地，保證10%到15%不賺錢的保障房用地。你說你土地的價格怎么可能下得來？整個中國的房地產用地在建設用地結構中比例還是太低，房地產這塊土地承載的功能又太大。這個結構必須要調整。

最后是應對土地金融的風險的問題。 第一件事是抵押價值高估的土地不良資產的處置。土地價格高估以后，回到市場價格，原來你按一千萬算的，現在可能只有五百萬了，差的五百萬誰來擔？第二件事是，存量用地調整利益機制的設計?，F在地方政府只要愿意靠新增用地供地，存量用地就調整不出來；存量用地調整不出來，土地的價值就待在那里。但現在我們的問題是，大量存量用地中，到期和沒到期的土地（既包括工業(yè)用地，也包括未來的房地產用地），這些土地的使用權收益漲價以后怎么分攤？現在這套機制如果不設計出來，原來的使用者就騰不出地來。

第三件事，土地二級市場改革。政府的土地就是賣出，賣完地以后，土地在二級市場上的交易是與政府不打交道的。這些在二級市場上的土地，未來要不要在政府統一的平臺上交易？有很多土地原來就是存著的，就是等著升值再賣。二級市場上的土地增值收益，政府要從這里面獲得一筆錢，這筆錢怎么去實現？與現在的所有者之間的矛盾又該怎么處理？

第四件事是國有土地資產經營改革。政府手上大量的儲備用地、大量的劃撥用地還有政府用地，是一大把的。你去地方去看，尤其中西部地區(qū)去看，政府不窮，全壓在地上。但這些土地被地方政府壓在手上，沒有做生產性使用，土地價值沒有實現?？梢钥紤]建立國有土地經營公司，專門從事國有土地的經營。 

城市化的新動向：城鄉(xiāng)互動

大城市有集聚效益，但是我現在覺得城市化在發(fā)生重大的變化。這個變化是什么呢？就是說，大的城市在不斷轉型升級，同時城市與鄉(xiāng)村之間的關系從原來的單向轉向互動。原來單向的城市化是人往城市跑，另外就是土地給城市用，第三個就是資本往城市走。但是這一輪城市化我發(fā)現一個非常大的變化，比如說人，人現在有一個非常大的動向，往沿海地區(qū)的人在減少，中西部地區(qū)出來的人往地級城市跑。人的流向可能是我們整個中國城市化非常重要的風向標。

再就是資本。資本現在的變化是什么？在城市，現在整個成本上升以后，很多的資本開始往鄉(xiāng)村走，再就是往城市和鄉(xiāng)村結合的地方走。就是說，資本的流向也開始發(fā)生重大的變化。從去年以來，非常大的變化是，很多真正想往鄉(xiāng)村、往農業(yè)去的東西在增加，資本在增加。

村莊現在開始出現兩極分化，大量村莊衰敗，同時一部分鄉(xiāng)村開始活化。圖為2017年3月18日，在江西省橫峰縣葛源鎮(zhèn)崇山頭村千畝梯田油菜花海，游客們打著雨傘慕名前來踏青賞花。視覺中國 圖

第三是土地的使用。鄉(xiāng)村的用地開始大量增加，鄉(xiāng)村用地增加的主要的原因是整個城鄉(xiāng)的互動。鄉(xiāng)村本身在發(fā)生重大的變化：

首先是，村莊現在開始出現兩極分化，非常嚴重，大量村莊衰敗。為什么會這樣？主要是，原來第一代的農民出去，基本上是人走資本回去，他要蓋房子娶媳婦。這一輪城市化非常有意思的現象是，人走資本不回，這是非常大的一個變化?，F在農村娶媳婦提的條件是：你在縣城有沒有房子，省會城市有沒有房子；或者是你在武漢有沒有房子，南京有沒有房子？沒有房子不嫁了。原來是村莊里的房子蓋成兩層了，有兩層房子我們就嫁給你，現在就不是這樣，現在就是說整個資本不回村。不回村的結果是大量鄉(xiāng)村開始凋敝。但另一方面，部分鄉(xiāng)村在活化，這是非常有意思的現象。有特色產品的，有一些好的產業(yè)的，有企業(yè)愿意回去搞的，有知識分子原意去搞的，差不多有四五類鄉(xiāng)村開始復活。這樣，一部分鄉(xiāng)村開始活化。

這兩類鄉(xiāng)村，一部分死，一部分活，接下來中國鄉(xiāng)村就面臨一個非常大的問題：死怎么個死法，這是非常大的問題，死也有很多種，怎么整合；另外就是活怎么個活法，資本怎么進入，這是第一個鄉(xiāng)村的變化。

鄉(xiāng)村第二個變化是業(yè)態(tài)的變化。鄉(xiāng)村現在與城市之間的互動增加。鄉(xiāng)村原來就是給城市提供糧食，現在鄉(xiāng)村開始提供很多稀奇古怪的東西。比如我去西藏林芝看，想不到農業(yè)開始復活。中國傳統的農業(yè)是與手工業(yè)是綁到一起的，比如在西藏，我先種青稞，再養(yǎng)點藏羊、藏牛，再搞點手工藝品。這次我去西藏感覺非常有意思，那里整個手工業(yè)、手工藝品、“非遺”的產品開始出來，還有很多鄉(xiāng)村的傳統工業(yè)開始復活，傳統產業(yè)開始復活。農業(yè)除了搞糧食還搞其他很多東西，比如鄉(xiāng)村旅游、民宿，這些新業(yè)態(tài)蓬勃生長。

這樣帶來一個結果是，整個中國的城市化進程，在最后進入城市中國之前，可能會有一個階段是，生產要素在城鄉(xiāng)之間跑來跑去，有城市往農村跑的，有農村往城市跑的，會有一個這樣階段。面臨最大的問題是我們的土地制度。也就是說，土地制度的改革是可以應對城鄉(xiāng)這種互動的。

比如農業(yè)轉型，假如有新的人進到農村要搞新的業(yè)態(tài)，進不進得來？新的主體進到農業(yè)里面，如果產權的保護不能做得跟城市和工業(yè)產權保護的穩(wěn)定性一樣，產權的權能達不到這個標準，它就沒法干，沒法做下去。

農地改革核心是要應對人地關系變化 

整個農村改革現在面臨最大的問題，第一，農地制度能不能讓新的主體進來。中央設計的方案叫三權分置，所有權留著，承包權是農民的，另外新做一個主體，給你單獨設權和賦權?，F在面臨一個問題在哪呢？新的主體進去，這個經營權怎么保證？還有經營權怎么擔保抵押？現在講經營權只能用收益權擔保抵押，如果你搞糧食。但你能擔保抵押多少錢？

第二個就是宅基地改革。鄉(xiāng)村的死和鄉(xiāng)村的活，核心問題是宅基地問題。我們的村莊在不斷地變，先走10%的人，再走20%、30%的人，村莊慢慢在變，但是村莊一直沒有消失。所以人跟地的關系已經不簡單是農民跟農地的關系，而是農民與宅基地的關系。如果村莊不能打開，不能開放，宅基地如果不是財產，如果宅基地繼續(xù)還是在無償分配，這個宅基地最后就變成原來在村的每人拿一份，拿一份就不放，也放不出去，因為不是財產。所以宅基地這塊，基本上把整個中國村莊的演變捆死了。

整個農村土地制度改革里面，對農業(yè)最大的影響是土地，就是怎么樣讓新的主體的權利得到保障。但是對整個村莊現代化來講，影響最大的是宅基地制度，如果宅基地制度沒有新的設計，整個村莊的凋敝只會加劇。

另外，城鄉(xiāng)之間打通的地方，未來有非常多的機會。未來可以有一些小鎮(zhèn)搞出來，可能是搞產業(yè)或者是旅游、文化的，也可能是養(yǎng)老的。但這些小鎮(zhèn)肯定不是現在的長法。這些城鄉(xiāng)之間打通的區(qū)域，未來也寄托于土地制度的改革，就是地怎么用、怎么供，土地價值怎么補償。如果這套東西改了，我們下一步還是有希望的。

基本總結是，我們上一輪搞的那套模式，起了一定的作用。我們非常聰明地用那套獨特性把我們的工業(yè)化搞起來，把城市化搞起來，但是也留下很多問題?，F在風險在哪兒？風險就是說，地方政府還想用這套東西繼續(xù)搞，但是市場和民間的力量已經開始往另外一個力量走。土地的功能在變化，整個產業(yè)升級對土地依賴在發(fā)生變化，城鄉(xiāng)之間的關系發(fā)生也在變化，這樣，土地制度的撬動實際上可以帶來更大的發(fā)展機會。（全文完）