從“快周轉(zhuǎn)”向“慢持有”轉(zhuǎn)變
“自持地塊”和“競(jìng)自持”土拍模式，作為一種新的游戲規(guī)則，勢(shì)必改變地產(chǎn)商長(zhǎng)久以來(lái)習(xí)慣的拿地和開(kāi)發(fā)模式。
不少業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，這種模式下，放緩了房企資金運(yùn)作速度，限制了開(kāi)發(fā)商回收現(xiàn)金流的節(jié)奏，給地產(chǎn)商的運(yùn)營(yíng)模式帶來(lái)全新課題和挑戰(zhàn)。
在楊現(xiàn)領(lǐng)看來(lái)，對(duì)開(kāi)發(fā)商最大的挑戰(zhàn)是，地價(jià)成本仍然過(guò)高，以目前競(jìng)自持的地塊而言，盈利非常困難。
他對(duì)《中國(guó)新聞周刊》算了一筆賬，以北京為例，目前4塊100%自持的地塊樓面價(jià)均在25000元／m2以上，假設(shè)建安成本3000元／m2，運(yùn)營(yíng)成本粗略按50000元／m2，各種稅費(fèi)按照17%計(jì)算，以周邊鏈家自營(yíng)的自如品牌的租金水平來(lái)算，想要實(shí)現(xiàn)回本要超過(guò)25年，甚至有的地塊能到50年。
不過(guò)，也有特例。比如，上海最早推出的兩塊租賃地塊，最終競(jìng)得者分別是上海張江(集團(tuán))有限公司和上海嘉定新城發(fā)展有限公司，兩家公司都是國(guó)企，總價(jià)和樓面價(jià)都遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，樓面價(jià)僅為5569／平方米和5950／平方米。
“由政府以極低的地價(jià)定向出售給特定的國(guó)企，則幾年內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)盈利。”楊現(xiàn)領(lǐng)告訴《中國(guó)新聞周刊》，以前述公式計(jì)算，嘉定和張江地塊回本期分別為9年和6年，已經(jīng)非常接近現(xiàn)在市場(chǎng)上包租形式為主的長(zhǎng)租公寓企業(yè)回本期。
不過(guò)，對(duì)于大多數(shù)民營(yíng)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，很難享受到這種“紅利”，在拍下自持土地的時(shí)候必須精打細(xì)算。
融信地產(chǎn)目前在上海、廣州和杭州都拿下了自持地塊。融信地產(chǎn)一位不具名的負(fù)責(zé)人告訴《中國(guó)新聞周刊》，布局自持地塊最主要的考慮因素，是一二線城市旺盛的租賃需求。
除了廣州有一塊地，自持占地55%外，在其他城市出于成本收益的角度考慮，自持占比并不高。上海地塊自持比例為1.53%，杭州地塊自持占比4.35%。
“在核心地段拿地，算過(guò)來(lái)賬的基礎(chǔ)上，適當(dāng)可持有一定比例自持產(chǎn)品。”前述融信地產(chǎn)負(fù)責(zé)人對(duì)《中國(guó)新聞周刊》分析，融信對(duì)自持地塊運(yùn)營(yíng)方式有幾個(gè)方向的考慮，包括自持運(yùn)營(yíng)、委托運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)證券化，“整體成本投入來(lái)說(shuō)差距不大。盈利模式上，前兩者主要依靠租金收益，后者依靠資產(chǎn)證券化方式退出。相對(duì)來(lái)說(shuō)后者的方式更適合開(kāi)發(fā)商，但是由于目前缺少立法和制度支持，資產(chǎn)證券化尚不成熟。”
對(duì)于回報(bào)周期的測(cè)算，該負(fù)責(zé)人表示，如果通過(guò)優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)商的運(yùn)營(yíng)，按照5%的回報(bào)率，大約需要20年回收成本。資產(chǎn)證券化相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)更快，只要出租率和租金達(dá)到目標(biāo)，就可以一次性退出。
隨著整個(gè)房地產(chǎn)政策圍繞“租售并舉”的轉(zhuǎn)向，一些嗅覺(jué)靈敏的地產(chǎn)商已經(jīng)開(kāi)始試水角色轉(zhuǎn)變，由開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向“房東”，最典型的模式是開(kāi)發(fā)長(zhǎng)租公寓。
從市場(chǎng)上看，目前長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)主體主要有五類(lèi)：互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)投類(lèi)、開(kāi)發(fā)商類(lèi)、中介類(lèi)、酒店類(lèi)、地方國(guó)家隊(duì)。2016年以來(lái)，萬(wàn)科、龍湖、旭輝、遠(yuǎn)洋等少數(shù)排名靠前的房企，先后進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。
楊現(xiàn)領(lǐng)對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示，長(zhǎng)租公寓作為一項(xiàng)新業(yè)務(wù)，對(duì)習(xí)慣短周期開(kāi)發(fā)、資金快速周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)商而言，面臨諸多挑戰(zhàn)。首當(dāng)其沖的是，租賃行業(yè)要求較長(zhǎng)的運(yùn)作周期，以輕資產(chǎn)的整租模式為例，互聯(lián)網(wǎng)類(lèi)的公寓投資回收期多在3~5年，開(kāi)發(fā)商類(lèi)的公寓在裝修和家具設(shè)施上投入更高，投資回收期在6~7年居多；如果為自持物業(yè)，投資回收期保守估計(jì)也要10年以上，部分一線城市如北京甚至達(dá)到20年。相比之下，地產(chǎn)行業(yè)單個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作周期通常在2~3年，而開(kāi)發(fā)商最重視的拿地到開(kāi)盤(pán)這一環(huán)節(jié)，比如碧桂園、龍湖等可做到半年左右，1年即可實(shí)現(xiàn)資金回籠。
在他看來(lái)，租賃地塊要求開(kāi)發(fā)商由“快周轉(zhuǎn)”向“慢持有”轉(zhuǎn)變，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力和進(jìn)入門(mén)檻提出了更高的要求。目前參與主體多為全國(guó)性大房企，但盈利模式上仍存在諸多不確定性，目前多以搶占市場(chǎng)為主。
相對(duì)于不少地產(chǎn)商的小心翼翼，龍湖集團(tuán)已經(jīng)開(kāi)始雄心勃勃地全面進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。“我們的布局是，今年在16個(gè)一線和領(lǐng)先二線城市，到2017年底，將開(kāi)業(yè)超15000間。”龍湖旗下長(zhǎng)租公寓品牌冠寓總經(jīng)理王俊英告訴《中國(guó)新聞周刊》，目前冠寓的戰(zhàn)略是迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，“三年內(nèi)不考慮盈利問(wèn)題。”
