標題：劉守英：改革要解決城市化的“兩張皮”

“我們的目標是，從解決住房問題入手解決人的問題。解決人的問題要解決地的問題，解決地的問題要解決權(quán)的問題，解決權(quán)的問題就是改革。”

8月28日，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》（下稱《方案》），引起各方關(guān)注。

《中國新聞周刊》專訪中國人民大學經(jīng)濟學院劉守英教授，深度解讀《方案》，剖析集體建設(shè)用地建租賃房與土地改革的關(guān)系。

“現(xiàn)在斷言對房價產(chǎn)生何種影響為時尚早”

中國新聞周刊：你對《方案》設(shè)計的初衷怎么看？集體建設(shè)用地使用會有哪些不同？

劉守英：這次《方案》在集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房的目的很明確，主要是為滿足新市民過渡性的居住需求。從國家層面上，允許試點地區(qū)集體建設(shè)用地入市，旨在增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房入市的試點政策，主要是解決3個1億人在城市里落腳的問題。我們原來的城市化是一個不落腳、不容人的城市化。《方案》也是為了落實新型城鎮(zhèn)化，讓新增進城的1億人體面地在城市落腳。

我的理解是，《方案》是近期出臺的旨在解決城市住房問題的一個配套方案。但也不能忽視這一政策的另一方面影響，就是可以盤活農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地市場，農(nóng)民也能從土地開發(fā)中受益。我國對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地提出改革的總體方向，是實行城鄉(xiāng)一體的建設(shè)用地市場。城中村、城郊村、城邊村這些土地增值收益上漲過快的地區(qū)是焦點。

這意味著，今后村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以不再通過傳統(tǒng)的政府征收、開發(fā)商土地競拍蓋房出售等手段，直接參與到城市住房的建設(shè)中來，從而推動城市住房市場和土地市場的良性發(fā)展。

原來城中村、城郊村、城邊村也有大量集體建設(shè)用地入市，為外來人口解決居住問題。但是，沒有合法地位，基本上都是農(nóng)民自己和集體組織偷偷摸摸蓋，基礎(chǔ)設(shè)施、衛(wèi)生環(huán)境、公共服務都不行，而且管理也是難題。

此次《方案》試點，正式允許城中村、城邊村集體建設(shè)用地建租賃住房，這就解決了合規(guī)性問題，農(nóng)民集體就可以堂堂正正在規(guī)劃和用途約束下去干這件事。有實力的村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營集體租賃住房。

中國新聞周刊：有觀點認為，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房入市后，會平抑房價，你怎么看？??

劉守英：《方案》出臺是應急之舉，主要是解決流動人口比較多的城市各類人群的居住問題，特別是如何使居住在城中村、城邊村的農(nóng)民工更體面地在城市落腳，現(xiàn)在很難說會使房價下降。

我認為市場機構(gòu)的一些觀點過早被炒大了。因為城中村住的這些人沒有多少人買房，農(nóng)民工在城里買房的很少，對房價影響微乎其微，他們對租價很敏感。與其說是對房價有影響，不如說是對租價有影響。

現(xiàn)在的基本思路，是市場的問題還是通過市場去解決。中國未來的住房分為普通商品房、保障性住房、租賃住房。

商品房用地由政府采用招、拍、掛方式解決，純市場行為，解決部分居住和投資（投機）需求，只要市場認可，價格多高都可以；保障性住房用地還是由政府供給，主要解決中低收入和夾心層的住房需求；新增進入城市人口的住房需求，則主要采用租賃方式解決，通過城中村、城邊村的集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房實現(xiàn)，放開租賃市場。未來中國住房市場就是商品房市場和租賃市場兩個軌道。

商品房市場價格取決于資產(chǎn)價格增值預期和土地供應。根子不在城中村和城邊村的集體建設(shè)用地蓋租賃房入市，而在未來住房屬性。中央明確“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，并不否認住房的資產(chǎn)屬性，而是要對住房需求精準分類，從供給側(cè)提供解決方案。住房的資產(chǎn)屬性不那么強，一部分居住需求就不一定是去買房子，轉(zhuǎn)而租房。

未來住房租和售兩個市場之間的關(guān)系及保障性住房三者之間如何平衡，或許會對房價產(chǎn)生一些影響，現(xiàn)在斷言對房價產(chǎn)生何種影響為時尚早。