【編者按】理論上講,共有產權住房能實現住房居住屬性、保障屬性與財產權利的有機統一,提升住房保障制度的公平性。但在實施過程中,我們依然面臨共有產權住房與已有保障房關系、共有產權住房由誰供給、如何定價等諸多現實問題。

為解決我國大中城市中低收入家庭住房問題,堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點,北京近日頒布了《北京市共有產權住房管理暫行辦法》,成為繼上海、淮安等城市推行共有產權住房的又一試點城市。這意味著,共有產權住房在我國從理論層面的探討走向實踐,并呈現逐漸擴大的趨勢。

理論上講,共有產權住房能有效地打通租購市場,彌補傳統產權式住房保障的制度缺陷,壓縮了尋租空間,避免了福利陷阱。共有產權住房通過降低住房所有權的進入門檻,能夠滿足國人擁有住房的愿望,為家庭持續(xù)增持產權份額提供可行辦法,有效激勵家庭實現財富積累。同時,相對于公租房而言,共有產權住房還可以減少政府在住房保障方面的財政支出,促進資金的有效周轉,提高住房保障體系運行效率。可以說,共有產權住房體現了住房的居住屬性、保障屬性與財產權利的有機統一,提升了住房保障制度的公平性。

然而,在推行共有產權住房的過程中,我們依然面臨著許多因理論與實際“脫節(jié)”而表現出的困惑與問題,主要表現在以下三個方面:

首先,對“共有產權”的總體認知仍然模糊。對地方來說,推行共有產權住房意味著面臨很多不確定因素,還有可能承擔試錯風險。由于缺少相對成熟的共有產權住房制度的頂層設計,地方住房主管部門對共有產權住房的理解可能模糊不清,試點在一定程度上會將地方政府與民眾置于不確定性環(huán)境之中,試錯風險無法控制。而且,地方住房主管部門還可能存在對共有產權住房制度同目前已有住房制度環(huán)境是否耦合的疑慮。由于我國保障性住房名目繁雜,地方住房主管部門難免會認為,若再增加新的保障性住房類型,將加大政府的工作負擔,打亂住房主管部門工作安排的協調性。同時,地方住房主管部門可能認為共有產權住房制度本身具有非必要性,原因在于共有產權住房類似于住房的銀行按揭貸款等金融手段,針對低收入人群甚至可以采用零首付的方式進行幫扶,因而沒有必要再次增加新的保障房類別。以上種種疑慮可能會增加共有產權住房在現實中的推行難度。

其次,在推行共有產權住房過程中,地方政府部門可能難以確定自身職責定位。特別是如果政府同時作為共有產權的管理者與持有者,這種運動員和裁判員的雙重角色的沖突,使其擔心在實施的過程中可能與民眾產生的沖突。

最后,共有產權住房具體落地細則仍然欠缺。譬如,共有產權住房由誰供給,由地方政府還是由企業(yè)供給?與誰共有,家庭與企業(yè)共有還是與地方政府共有?什么樣的家庭可以購買共有產權住房?如何定價,包括不同時點出售價格的制定和租金價格的制定?共有人是否可以雙向回購?回購中如何控制風險,特別是如果跟地方政府共有,地方政府如何控制風險?使用過程中的管理難題,如住宅維修資金如何分攤等?這些問題,會成為地方政府推行共有產權住房的阻礙。

共有產權住房在我國進一步推行并推廣,關鍵在于以財富積累與激勵家庭自我發(fā)展為出發(fā)點,以“共有”和“產權”為核心進行精準定位,從而提高住房保障制度效率,提升社會福祉。為推進該政策的順利落地實施,相關部門應從如下幾個方面著手改進:

加強對共有產權住房的認知,因地制宜地實現住房制度的嵌合。首先,要充分認識產權本身的重要意義,在此基礎上充分理解共有產權住房所具備的吸引力及其所帶來的改革紅利。其次,要重視共有產權住房實施的區(qū)域性與適宜性。隨著城市的發(fā)展變遷,隨著人口規(guī)模變化與居民住房支付能力的此消彼長,發(fā)展共有產權住房制度可能演變成為一個階段性與區(qū)域性并存的狀態(tài)。共有產權住房的實施,一方面是由于在當前房價過快上漲的背景下,大部分中低收入者難以購買住房,享受不到住房市場化改革紅利；另一方面,則是由于當前存在著住房供過于求、住房市場不景氣的現象。因此可以說,共有產權住房是在當前住房市場沒有足夠購買力的環(huán)境下所特有的過渡性住房。對于住房問題突出、人口流入規(guī)模較大的一線城市,根據其住房結構與人口結構的基本匹配的差異,對于其實施共有產權住房的區(qū)域定位也應當區(qū)別對待。

協調共有主體之間的利益均衡,積極探索第三方機構。在共有產權住房的實踐過程中,如何協調個人、企業(yè)與政府三個主體之間的利益均衡以及政府角色沖突問題,需要在以下幾種情況中探尋適宜的共有模式。一種情況是,開發(fā)企業(yè)參與開發(fā)建設后,不愿意與個人共同持有,則地方政府可以通過組建第三方機構,代替其對開發(fā)企業(yè)的房源進行回購,與個人以共有產權方式持有住房——這種模式,也可以理解為地方政府與個人實際共有而非名義上的共有模式。另一種情況是,開發(fā)企業(yè)不愿與個人共同持有住房,但與個人有雇傭關系的企業(yè)愿意與個人共同持有住房——在這種模式下,通過與員工共同持有住房,企業(yè)有利于維持長期穩(wěn)定的雇傭關系。此外,還可以探索培育非營利性組織的模式,讓其成為政府與個人之間的橋梁,利用非營利組織承擔部分共有產權住房的運作,如租金的收繳等,形成住戶-非營利組織模式,非營利性組織可以逐步替代政府在共有產權住房制度中的角色。

完善共有產權住房制度設計,實現各階段、各主體之間的權益均衡。共有產權住房的“落地”關鍵是要理清共有人所占份額以及份額如何轉化的問題。因此,在完善共有產權住房的政策制度設計上,建議具體從以下方面努力。一是在申購管理方面,控制供應對象,放寬準入標準。二是在定價方面,結合英國共有產權模式中的“共享權益”模式和成都基準價定價法,購房家庭通過支付市場價格購買一定比例的住房產權,價格和市場接軌。三是在租金的確定方面,按照“誰出資,誰受益”的原則,租金的確定基本參照市場租金,以同地段住房租金的平均水平為基準,扣除家庭擁有產權的份額比例進行繳納。在后期居民進行回購時,將租金折算成購房款,維護購房者的資金成本。四是在合同改簽管理方面,遵循商品房房屋管理條例的規(guī)定。在共有產權住房模式中,當購房人再次購買房屋部分產權時,需要政府相關部門對此進行明確,在第一次合同備案之后的產權更改屬于產權份額調整而非更改合同,從而避免法律問題。五是在增購與回購方面,實現靈活的產權比例處置。利用年限的約束,對共有產權住房的增購與回購以及完全購買后的再售等情況制定相關政策。六是在物業(yè)管理方面,對于共有產權住房的維修資金予以充分考慮,根據產權比例的變動,補償相應比例的維修基金以維護公平。