租賃市場新主體
房企大佬、互聯(lián)網巨頭、銀行也盯上租房大蛋糕
隨著房企、互聯(lián)網公司、銀行等接連亮出在住房租賃市場的大動作。體量龐大的入局者，攪動了租房市場的一池春水。
統(tǒng)計顯示，目前我國大概有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%。不過，目前我國住房租賃市場以個人出租為主，租賃企業(yè)提供的房源不足5%，遠低于發(fā)達國家50%以上的比例。到2030年，中國租賃市場規(guī)模將從2016年的1.3萬億元躍升至4.6萬億元，未來租賃市場從“散戶化”到“機構化”是大勢所趨。
今年7月住建部等9部委聯(lián)合印發(fā)的《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》中提出第一項舉措就是“培育機構化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)”。鼓勵國有、民營的機構化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)、經紀機構、物業(yè)服務企業(yè)設立子公司拓展住房租賃業(yè)務。
有分析認為，此舉意在推動市場上出現(xiàn)更多有實力的企業(yè)來當“房東”，消除多次轉租和群租造成的混亂現(xiàn)象。未來，住房租賃市場將朝著供應主體多元、經營服務規(guī)范、租賃關系穩(wěn)定的方向發(fā)展。
4個多月來，一些“新主體”紛紛“跨界”進入租賃市場，顯然，盯上這塊蛋糕的不只是房企。
房企大佬密集征戰(zhàn)長租市場
春江水暖鴨先知。逐漸升溫的住房租賃市場，房地產企業(yè)是第一批沖浪者，老玩家也有了“新玩法”。
11月2日，佛山市“CCB建融家園·泊寓”項目奠基，這是廣東首例住宅100%自持70年的項目，將建成總建筑面積逾16.5萬平方米的多業(yè)態(tài)混合型租賃社區(qū)，將建設15000平方米的人才住房，推出約2400套的租賃房源。
“泊寓”便是萬科旗下長租公寓統(tǒng)一使用的品牌，2016年其已作為獨立子品牌運營。截至目前，萬科已在北京、廣州、佛山等地擁有至少5處自持物業(yè)地塊。
“萬科近年來大力發(fā)展長租公寓業(yè)務，旗下泊寓已經在全國長租公寓市場上名列前茅。所有這些努力嘗試，都是為了讓房屋回歸居住屬性，希望能夠為解決城市的居住問題盡一份微薄之力。”萬科董事會主席、首席執(zhí)行官郁亮說。
同樣處于房企第一梯隊的碧桂園日前也宣布成立長租公寓事業(yè)部，其首家長租公寓將于近期亮相上海。碧桂園上海區(qū)域總裁高斌透露，公司正在考慮如何更好地適應新的“游戲規(guī)則”，決心在上海做一些持有型的物業(yè)和一些經營性資產。
擁有央企背景的保利地產，在租賃住房領域已建立瑜璟閣商務公寓、諾雅服務式公寓、N+青年公寓、和熹會四大品牌，項目布局十余城市。
據(jù)不完全統(tǒng)計，目前TOP 50房企中已有約三分之一通過各種形式涉足住房租賃業(yè)務。
方正證券首席經濟學家任澤平分析認為，長租公寓作為一種創(chuàng)新業(yè)務，不僅可以幫助龍頭企業(yè)在樓市下半場實現(xiàn)轉型，也能在業(yè)務結構、現(xiàn)金流、客戶黏性、上下游資源、資本運作等方面為龍頭房企帶來收益。
申萬宏源研報則認為，未來租賃住房建設很可能成為影響國內地產投資的關鍵變量。
互聯(lián)網巨頭分羹租賃市場
面對龐大的租賃市場，互聯(lián)網巨頭也紛紛加入想要分一杯羹。
房企、互聯(lián)網公司、銀行都在入局住房租賃市場。
10月10日，支付寶的租房業(yè)務正式上線，支付寶宣布已有超過100萬間公寓正式入駐，在上海、北京、深圳、杭州等8個城市率先啟用支付寶信用租房，即芝麻信用達到650分以上，可以免押金、按月交租。未來，對于惡意逐客、隨意漲租的房東，租客還可以打差評，并記入對方的芝麻信用租房檔案。
據(jù)螞蟻金服方面介紹，目前進駐支付寶的房源主要來自首批合作接入的長租公寓品牌——蘑菇租房，接下來將有魔方、寓見、V領地、蛋殼等近10家長租公寓品牌陸續(xù)接入支付寶。螞蟻金服預計，今年年底將建設包括租客、房東和從業(yè)人員的租房信用檔案。
螞蟻金服創(chuàng)新及智能服務事業(yè)部總經理王博對《中國經濟周刊》記者表示，“使用信用租房簽訂的是電子合同。這需要依賴支付寶的實名認證和支付能力；免押金和信用檔案需要依靠芝麻信用的信用體系；而按月交租的背后其實是房租分期，需要依賴螞蟻金服的金融解決方案。”他表示，未來螞蟻金服將會全面向租房行業(yè)逐步開放“支付+信用+消費金融”的這一整套多維能力，螞蟻金服將會全面向租房行業(yè)進行開放。
就在支付寶租房平臺上線前，9月29日，帶有官方背景、阿里巴巴提供技術支持的“杭州市住房租賃監(jiān)管服務平臺”上線，這是全國首個智慧住房租賃平臺。與支付寶目前上線的房源不同，這一“官方平臺”上除了品牌公寓，還涵蓋了個人房源和品牌中介房源。
《中國經濟周刊》記者注意到，早在2016年8月，阿里巴巴旗下的二手交易平臺“閑魚”便上線了房屋租賃業(yè)務。而在更早之前，芝麻信用就已經嘗試以“信用免押金”的方式與我愛我家旗下的“相寓”合作。
就在支付寶宣布上線租房平臺后不久，記者在北京市住建委網站發(fā)布的“北京住房租賃監(jiān)管平臺技術合作項目的比選結果公告”中發(fā)現(xiàn)了京東的身影。公告顯示，北京京東尚科技術有限公司為中選單位，該公司由北京京東世紀貿易有限公司全資控股。也就是說，京東將成為北京住房租賃監(jiān)管平臺的技術支持方。
房企、互聯(lián)網公司、銀行都在入局住房租賃市場。
房企、互聯(lián)網公司、銀行都在入局住房租賃市場。
對此，京東方面回應《中國經濟周刊》記者稱，由于目前政府尚未公布相應內容，具體業(yè)務細節(jié)還不便透露。此外，剛剛上線的京東房地產板塊中也尚未公布有關租房業(yè)務的任何細節(jié)。
盡管如此，京東對租賃市場的興趣卻早在2015年就顯現(xiàn)了出來。2015年，京東金融與鏈家旗下的自如聯(lián)合推出了白條租房，目前，京東白條租房的合作公寓品牌已經達到4家。
“阿里、京東各自電商平臺每天數(shù)億人次的流量，這是任何一家房企都不會忽視的資源。”易居研究院研究員賴勤分析說。
有業(yè)內人士預測，未來會有越來越多的互聯(lián)網企業(yè)進入租賃市場，尤其是互聯(lián)網金融公司，可能會推出相應的金融產品來助力租賃市場發(fā)展。
記者了解到，跨境電商平臺聯(lián)絡互動在今年年初以2.3億元購買會找房(北京)網絡技術有限公司部分股權并對其進行增資。會找房為租房者提供信息服務，其核心業(yè)務是為租戶提供房租分期的撮合借款業(yè)務，目前已覆蓋全國30多個城市，用戶超過50萬。根據(jù)收購時的公告顯示，預測會找房2017、2018、2019年稅后凈利潤將分別達到1800萬元、3300萬元、4500萬元。
上銀行，租套房
11月3日，中國建設銀行深圳分行與萬科、恒大、碧桂園等11家房企，以及比亞迪、方大集團等11家企事業(yè)單位舉行住房租賃戰(zhàn)略合作簽約儀式，進軍住房租賃市場，并設立專門子公司負責租賃管理、批量小區(qū)品牌化管理。
建設銀行推出了“CCB建融家園”長租品牌，在深圳首批推出5000余套長租房源。這些房源主要來自碧桂園、星河地產等房企開發(fā)的6個住宅小區(qū)，其中大部分是由售轉租的全新房源。截至10月份，已有70多家科技型企業(yè)向建行提出承租意向。
此前一天，建行與佛山市國有住房租賃平臺建鑫住房租賃有限公司（下稱“建鑫租賃”）簽約，雙方共建“CCB建融家園·樂家”項目。這是廣東首個政府主導推出、銀行與國有企業(yè)合作共建的住房租賃項目。在建行授信支持下，由建鑫租賃購置首批租賃房源410套，建筑面積近2.2萬平方米。
作為國內最早開辦個人住房貸款業(yè)務的商業(yè)銀行，建設銀行此次又率先進軍住房租賃市場，建設銀行黨委書記、董事長田國立表示，建設銀行憑借30余年在住房市場的深厚沉淀，有著對國家住房制度改革深刻的理解，形成了住房金融服務的獨特優(yōu)勢。
房企、互聯(lián)網公司、銀行都在入局住房租賃市場。
房企、互聯(lián)網公司、銀行都在入局住房租賃市場。
在進軍長租市場的同時，建行還推出個人住房租賃貸款“按居貸”，支持個人住房租賃需求。“按居貸”目前執(zhí)行4.35%的基準年利率，低于同期購房按揭貸款，額度最高100萬元，最長期限10年。同時，建行也將加大向住房租賃企業(yè)提供金融支持。11月2日，建設銀行廣東省分行行長劉軍表示，未來5年，建行將向廣東省內住房租賃市場參與主體提供不少于2000億元的貸款。
其他銀行也紛紛加大了對住房租賃的介入力度。10月30日，中信銀行與碧桂園集團簽署合作協(xié)議，未來3年將在長租住宅領域為碧桂園提供300億元保障性基金，滿足碧桂園在長租住宅領域金融需求。
事實上，相比住房租賃貸款成“新秀”，房地產開發(fā)貸自去年以來頗受冷落。不少銀行提出，嚴格落實國家房地產調控政策和監(jiān)管措施，分類實施房地產信貸調控，加強房地產風險管理，嚴格控制商用房開發(fā)貸款。方正證券研報分析認為，商業(yè)銀行搶灘住房租賃市場有重要意義。將加速房企推出更多租賃房源，緩解房價上漲壓力。相較于直接銷售，住房租賃回款期長、回款速度慢，以銀企合作模式開展租賃業(yè)務，房企可加速回籠資金，加速其將空置房轉變?yōu)樽赓U房推向市場，增加供給。
企業(yè)融資新模式
長租公寓“類REITs”破冰
“新派公寓這次沒有借助任何第三方信用擔保,僅憑自身良好的運營能力以及核心地段的資產價值就獲得了最高的AAA評級，這連我們自己也沒有想到。”新派公寓創(chuàng)始人王戈宏對《中國經濟周刊》記者說。
10月11日，國內首單長租公寓資產“類REITs”誕生：新派公寓權益型房托資產支持專項計劃在深交所正式獲批發(fā)行，發(fā)行額度為2.7億元，期限5年，其中優(yōu)先級產品獲AAA評級，利率5.3%。從2013年開始進入長租公寓市場的王戈宏感慨，“終于熬出來了。”
隨后，國內首單央企長租公寓“類REITs”落地。10月23日，保利地產（600048.SH）發(fā)布公告稱，中聯(lián)前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃近日收到上交所出具的《無異議函》。該類REITs總額不超過50億元，采取“儲架式分期發(fā)行”，首期發(fā)行自《無異議函》出具之日起6個月之內完成，其余各期自該函出具之日起24個月之內完成。“本項目是保利在住房租賃領域踐行央企責任的首單試水，REITs將成為本集團構建‘一主兩翼’業(yè)務布局的戰(zhàn)略性資本工具。”保利集團副總經理、保利地產董事長宋廣菊表示。
長租公寓“類REITs”“千呼萬喚始出來”
2017年7月發(fā)布的《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》中提到，“積極支持并推動發(fā)展房地產投資信托基金（REITs）”。隨后，加快REITs試點的提法先后出現(xiàn)在上海、南京、杭州和北京等城市的“租房新政”中。
REITs，即房地產信托投資基金，而長租公寓類REITs是發(fā)行者通過基金向社會融資，用于資產包中項目建設，投資者憑借購買憑證拿到相應的收益和分紅。以新派公寓發(fā)行的類REITs為例，其以北京市朝陽區(qū)百子灣路40號一棟公寓，即新派公寓CBD項目為底層物業(yè)資產，該公寓也是投資者收益的產生來源。保利發(fā)行的類REITs則以其目前旗下的瑜璟閣商務公寓、諾雅服務式公寓、N+青年公寓、和熹會四大品牌所持有的租賃住房為底層資產。
新派公寓發(fā)行的類REITs為以北京市朝陽區(qū)百子灣路40號一棟公寓為底層物業(yè)資產。
為何租賃市場對REITs充滿期待？
相比于買賣市場，租賃市場存在服務鏈條長、周期長等問題，當開發(fā)商因不滿足于投資建設租賃類產品“賺慢錢”“賺小錢”時，發(fā)行REITs讓開發(fā)商可以向社會融資，將“重資產變輕”，一旦REITs吸引到足夠多的社會資本投入，開發(fā)商自身所占的股份低于一定比例時便可將自身持股撤出，既保證項目正常運轉，又使開發(fā)商資金流動性不受影響。“其實所有開發(fā)商都不愿意將大量的資金長期鎖定在某一處或幾處項目上，REITs是一個解決的辦法。”北京泊寓房屋管理有限公司總經理助理金羽曾對記者說。亞豪機構市場總監(jiān)郭毅則表示，當上海、北京等城市陸續(xù)推出一定自持比例地塊和百分百自持的租賃用地時，所有開發(fā)商都希望盡可能地增強資金流動性，“從這一點來看，業(yè)界多數(shù)人對REITs持期待態(tài)度。”
“REITs給投資者的收益由兩部分構成，”王戈宏告訴記者，“第一部分是租賃獲得的租金收益，第二部分是資產本身的增值。”王戈宏說，新派公寓自持的CBD項目是他于2013年在該棟物業(yè)無人問津時買下的，4年后的資產凈值已經翻了兩番，“光有錢不行，還要懂運營，只有精細化運營做到位了，才能實現(xiàn)租金和資產兩者都增值，投資者才能有回報。”
自1960年美國出臺《房地產投資信托法案》，REITs在海外已發(fā)展了半個多世紀，美國、澳大利亞、加拿大等20多個國家和地區(qū)推出的REITs市值已達1.8萬億美元。以美國公司Equity Residential為例，其收入主要由旗下公寓的租金收入和轉賣公寓后獲得的資本利得構成，始終是全美最大的長租公寓REITs運營商之一，發(fā)行的REITs投資回報率穩(wěn)定在7%左右。據(jù)記者了解，7%～8%也是美國大多數(shù)REITs的整體收益水平，REITs在美國是介乎債券和股票的投資品種，而非暴利的投機品。有投資人把REITs稱為“股市的平衡器”，而由于其在2007年次貸危機中的穩(wěn)定表現(xiàn)，業(yè)界亦有“REITs繞過了危機”的說法。
但值得注意的是，美國長租公寓REITs可行的三個條件包括：穩(wěn)定的租金收益率（每年3%的上升趨勢和5%左右的空置率）、穩(wěn)步上升的租賃需求，以及青年人對長租公寓濃厚的興趣，這些在我國目前的租賃市場都尚需要培育。
長租公寓“類REITs ”仍存隱憂
業(yè)界對REITs并非一致看好，認為隱憂仍在。
亞豪機構市場總監(jiān)郭毅對《中國經濟周刊》記者介紹說，一些人不看好REITs的原因在于我國租賃市場的租售比過低（東部大中城市不到1:500），且收回成本的周期較長，相比于“一錘子買賣”能“掙快錢”“掙大錢”的買賣市場，做租賃“掙得少”“掙得慢”，而REITs的原理在于投資者看好底層資產未來的租金收益，否則會無人問津。
她舉例說，若在上世紀90年代的北京市朝陽區(qū)洼里鄉(xiāng)，即目前北京奧林匹克公園的主體范圍內，某公司以當時的價格購置一棟樓，進行包括租賃服務在內的各項商業(yè)開發(fā)，對外發(fā)行租賃型REITs，以目前亞奧商圈的房價、地價及租金水平，該款REITs才值得被投資者購買，“還有一個前提是它要躲過奧林匹克公園建設過程中的各種拆遷。”
中原地產研究院首席分析師張大偉認為，租賃行業(yè)的核心問題是租售比懸殊，按照市場目前的資產價格與租金價格來看，盈利的可能性很小，“這樣一來，租賃企業(yè)核心問題是如何盈利，而不是尋找渠道變現(xiàn)利潤繼續(xù)投資。”
其實，新派與保利這兩單類REITs采取了與郭毅所言相似的“打法”。新派公寓類REITs資產包中的CBD項目是王戈宏于2013年以每平方米22000元的價格購得的，改造成白領高端長租公寓后于2014年正式對外運營。而有業(yè)內人士向記者透露，保利地產旗下的4個租賃公寓品牌自持部分的物業(yè)也是在較早前獲得的地塊，與目前的行情相比已有不少增值，而REITs帶給投資者的一部分收益就是資產包內資產本身的增值，“從這個角度看，兩家的打法從邏輯上是正確的。”該業(yè)內人士還表示，將早期拿地的自持項目作為REITs底層資產是可復制的經驗，很有借鑒意義。
值得注意的是，目前我國規(guī)?；推放苹瘷C構運營的長租公寓模式分“大房東”和“二房東”兩類，雖開發(fā)商和房屋租賃企業(yè)對兩種模式均有涉及，但開發(fā)商更多采用“大房東”，即所謂自持物業(yè)的“重資產”模式；房屋租賃企業(yè)多采用“二房東”模式，即從物業(yè)持有方租得房屋后再整體打包、裝修的“輕資產”模式。目前新派、保利這兩單類REITs均為“重資產”模式，張大偉分析說：“市場上主流租賃業(yè)態(tài)并非自持物業(yè)，而是輕資產模式，此種模式目前并未獲得政策紅利。”
“‘二房東’的REITs不是不能做而是有難度。”郭毅表示，“二房東”面臨的尷尬在于資產包中的項目不是自己的，而是從“大房東”處租來的，成本不可控是關鍵問題，“一旦周邊地價上漲，‘二房東’合約到期，就面臨被‘大房東’漲租金的壓力。”而在王戈宏看來，“二房東”模式的REITs “沒太大意義”，“‘二房東’無非是將租金中的‘應收’部分證券化罷了，將未來的租金收益貼現(xiàn)，‘二房東’模式的成本本來就高，資金回報周期長，‘大房東’漲房租后造成的成本上漲會落在租客頭上，與支付寶的0利息分期付款相比，優(yōu)勢喪盡。”
多數(shù)企業(yè)選擇“組合拳出擊”，以新派公寓為例，在CBD項目之余，其在北京另外兩個項目：故宮和新國展項目上則是“二房東”。王戈宏認為REITs漸多不代表所有企業(yè)都被倒逼用自持物業(yè)的方式爭當“大房東”，而是要“打好配合”，“新派目前策略是用‘二房東’模式打市場，REITs的基金收益有其他用武之地。”
離“真REITs”還有多遠？
有評論人士對保利此次類Reits的發(fā)行方式分析說，“儲架式分期發(fā)行”不僅是一次融資，更間接實現(xiàn)了公募REITs的擴募功能，已經非常接近真正的公募REITs，樹立了“以REITs打通租賃住房企業(yè)退出渠道、構建租賃住房完整商業(yè)模式閉環(huán)”的樣本。
其實，非長租公寓型的類REITs于2014年在我國就已出現(xiàn)。2014年，中信華夏蘇寧云創(chuàng)資產支持專項計劃、海印股份信托受益權專項資產管理計劃、中信啟航專項資產管理計劃先后問世，與新派和保利兩單類REITs相比，上述幾款類REITs均非長租公寓形態(tài)，但其都被稱為“類REITs”，即只向銀行等投資機構開放，不可在證券交易所公開向個人投資者發(fā)售。
“從REITs在海外的發(fā)展經驗來看，真正的REITs應該就是租賃型REITs，REITs這個詞的誕生從一開始就是服務于租賃市場，與租賃市場緊密相連。”王戈宏認為，國內市場目前已有的REITs，除保利和新派這兩單之外，“血統(tǒng)都不夠純。”
“真REITs”何時出現(xiàn)成為備受關注的話題。與“類REITs”不同，“真REITs”可直接在股票市場上市交易，再加上租金收入免稅以及強制性分配等政策，需要國家立法及各職能部門的協(xié)調。
對此，郭毅分析認為：“面對普通投資者發(fā)售的REITs在風險上還需要有更多的把控，在制度設計上決策層可能還需要時間再做些準備。”在王戈宏看來，突破所謂“政策壁壘”很簡單，就是何時出臺“真REITs”的試點政策，“把紅燈變成綠燈”，“國家連續(xù)出臺政策鼓勵租賃，以及開發(fā)商拿地100%持有，不斷在交易所推出各種ABS和‘類REITs’產品，這都是相當積極的信號。作為投身租賃市場的品牌，不能等著綠燈亮了才啟動，而是做好資產包在線上等待，綠燈亮了首先沖出去。”
（本文刊發(fā)于《中國經濟周刊》2017年第46期）
