3月27日，萬科董事會主席郁亮在2017萬科業(yè)績推介會上表示，住房全面短缺時代已經(jīng)結(jié)束，現(xiàn)在房地產(chǎn)主要矛盾不是短缺，而是不平衡和不充分的問題。郁亮明確表示，中國房價單邊快速上漲時代已經(jīng)結(jié)束了，“如果房地產(chǎn)企業(yè)還有地就買，不看價格的話，那么之前怎么賺的錢之后就怎么還回去。房地產(chǎn)企業(yè)需要把自己看成制造業(yè)、服務(wù)業(yè)，要靠雙手勞動賺錢，不要再去想靠不動產(chǎn)價格上漲來賺錢。”

萬科2017年年報顯示，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入2,429億元，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤280.5億元，增長33.4%；每股基本盈利2.54元，增長33.4%；全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率提升至21.1%，同比增加2.61個百分點；2017年公司上繳稅金566億元。

以下為文字實錄：

問：管理層好。剛剛說到了比較多的變化，定位從城市配套服務(wù)商為城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商，請您介紹一下這個新定位有什么內(nèi)涵？

郁亮：謝謝你的問題，這個問題特別適合董事會主席回答。我做主席9個月了，做全職主席不到2個月，我一直在想你說的問題。作為主席，我的體會是要做好八個字：把握方向、布局未來。把握方向最主要是把握時代的前進(jìn)方向和行業(yè)的發(fā)展方向；布局未來是要做好戰(zhàn)略布局和建設(shè)好機(jī)制、培養(yǎng)好人才。

沒有成功的企業(yè)，只有時代的企業(yè)。一個企業(yè)的戰(zhàn)略定位一定是基于對時代的判斷基礎(chǔ)上。我們正處在一個偉大的新時代，既然我們擁抱新時代，就需要告別舊思維。我們再用舊思維思考，那我們對新時代來臨的意義可能會理解不到位。

新的時代對于我們來說，最深遠(yuǎn)變化有兩點：

第一，社會的主要矛盾發(fā)生了變化：從“人民群眾日益增長的物質(zhì)文化需要與落后的社會生產(chǎn)之間的矛盾”，轉(zhuǎn)化為“人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”。

未來“結(jié)構(gòu)性”問題比“總量”問題會受到更多的關(guān)注。舉個例子，有些房子是空置的，空置不僅包括住宅，也包括商業(yè)、辦公和酒店等等，但是，一些剛剛進(jìn)入城市的年輕人還沒有房子住，或者還沒有滿足有尊嚴(yán)的居住，這就是不平衡。比如說教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等，大家都非常關(guān)注，但在目前的供應(yīng)還是短缺的，這就是不充分。所以，面對不平衡不充分的問題，我們要做力所能及的事情。什么是力所能及的事情？這是我們需要去思考和回答的問題。

第二，國家的發(fā)展階段發(fā)生了變化，從“高速增長階段”轉(zhuǎn)化為“高質(zhì)量發(fā)展階段”。發(fā)展比速度重要，對于我們企業(yè)來說，就不是片面追求規(guī)模，而是更關(guān)注發(fā)展的質(zhì)量，包括產(chǎn)品、服務(wù)的質(zhì)量，也包括經(jīng)營管理的質(zhì)量。企業(yè)的經(jīng)營管理，要有助于社會整體的健康發(fā)展，要對社會整體的健康發(fā)展作貢獻(xiàn)，不要添亂，更不能夠成為麻煩制造者。其次，我們經(jīng)營管理水平要放在全球視野檢驗，和全球最先進(jìn)的管理水平同場競技，和效率最高的企業(yè)正面競爭。

這是我們對于時代轉(zhuǎn)變的看法。

在新時代下，首先十九大報告中有三句話需要我們牢牢記?。?.關(guān)于行業(yè)的定位，堅持房子是用來住的，不是用來炒的；2.關(guān)于住房制度，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度；3. 關(guān)于行業(yè)要實現(xiàn)的目標(biāo)，是讓全體人民住有所居。

具體來看，我們的行業(yè)有什么趨勢呢？

為什么過去20年中國房地產(chǎn)行業(yè)如此繁榮？其根本的原因是中國出現(xiàn)了人類歷史上前所未有的一次城市化，帶來了前所未有的住房短缺和旺盛的需求。這個短缺過去主要靠商品房來解決。

到今天，我們認(rèn)為，住房全面短缺時代已經(jīng)結(jié)束了。我們看套戶比，從發(fā)達(dá)國家來說，套戶比超過1.1，就是一個家庭有1.1套房子之后，套戶比的增長就變得很慢了。我們國家剛剛超過1，距離1.1的充裕水平只有一點點差距。

但值得注意的是，“全面短缺時代結(jié)束”并不意味著存在供應(yīng)過剩，只是說住房全面短缺時代已經(jīng)結(jié)束了?，F(xiàn)在房地產(chǎn)主要矛盾不是短缺，而是不平衡和不充分的問題。

不平衡，主要體現(xiàn)在分化上。不同城市之間，同一城市的不同區(qū)域之間分化現(xiàn)象特別明顯，這就要求我們在尋找客戶、尋找投資標(biāo)的的時候，不能籠統(tǒng)來看，甚至不能以城市為單位，需要以更小的顆粒度對客戶作出更精細(xì)的分析。

不充分，體現(xiàn)在相關(guān)服務(wù)上。過去20年，我們房子蓋了很多，但是，跟不動產(chǎn)配套的服務(wù)發(fā)展還比較滯后。一個經(jīng)濟(jì)體在房地產(chǎn)建設(shè)進(jìn)入成熟期之后，圍繞著不動產(chǎn)的服務(wù)業(yè)，其規(guī)模會超過房地產(chǎn)本身。對此，我們需要有敏感度，也需要有自信心，相信在未來不動產(chǎn)領(lǐng)域的周邊行業(yè)大有作為。想想萬科的物流業(yè)務(wù)，短短三年，從0開始，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了全國甚至全球的領(lǐng)跑行列。

我們下面看到是房價問題，我很少談房價問題，我想今天借這個機(jī)會談?wù)劮績r，可以非常明確地說，中國房價單邊快速上漲時代已經(jīng)結(jié)束了。如果房地產(chǎn)企業(yè)還有地就買，不看價格的話，那么之前怎么賺的錢之后就怎么還回去。房地產(chǎn)企業(yè)需要把自己看成制造業(yè)、服務(wù)業(yè)，要靠雙手勞動賺錢，不要再去想靠不動產(chǎn)價格上漲來賺錢。

總之，行業(yè)進(jìn)入了新的時代，我們要告別舊思維，行業(yè)到了必須要作出改變的時候了。

有了上面關(guān)于時代的變化和行業(yè)發(fā)展趨勢的思考，談?wù)勏旅嫒f科的戰(zhàn)略升級變得順理成章了。

下面談?wù)勅f科即將進(jìn)行的轉(zhuǎn)型，是全面和深刻的。用一句話來概括：

以人民的美好生活為己任，以“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”為定位，沿著健康、可持續(xù)的道路，領(lǐng)先領(lǐng)跑，為更廣泛的利益相關(guān)方，創(chuàng)造更長遠(yuǎn)的真實價值，成為無愧偉大新時代的好企業(yè)。

這里面有三個關(guān)鍵詞：城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商、健康可持續(xù)、領(lǐng)先領(lǐng)跑。

重點談一談“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。我過去一段時間里面去了深圳的雨田村，看了之后想起了30年前深圳城中村的日子。在深圳第一批建設(shè)者有兩個特點，說不出來的話，可能就不是真正第一代深圳建設(shè)者：有沒有住過城中村，有沒有丟過自行車?，F(xiàn)在來看，目前深圳城中村仍然居住著800萬左右的人口，這些人同樣為深圳作出了巨大的貢獻(xiàn)。城中村是村還是城？我也去了坂田的一個村，20年前是標(biāo)準(zhǔn)的農(nóng)村，因為有了華為、富士康，成為華為、富士康新興制造業(yè)的配套基地，現(xiàn)在已經(jīng)成為了深圳創(chuàng)新制造城市的一個非常重要的配套部分，今天很多華為員工還住在這里面。我們的“萬村計劃”就是要改造這樣的城中村，提升它的居住品質(zhì)。我去年也去了江蘇興化的東羅村（音），萬科做美麗鄉(xiāng)村和鄉(xiāng)村振興計劃的第一站在那邊。人們常說江南水鄉(xiāng)，但是，現(xiàn)在很難找到江南水鄉(xiāng)了，但是，在東羅村可以找到，它在蘇北，沒有任何的工業(yè)，生態(tài)保護(hù)非常好，我們也在幫助鄉(xiāng)村面容改變。

今天萬科做的事情總結(jié)下來就知道，萬科今天不能僅僅關(guān)心城市，也需要關(guān)心鄉(xiāng)村，關(guān)心城市和鄉(xiāng)村的互動，這里的鄉(xiāng)村不僅包括城中村，城市周邊的鄉(xiāng)村，也包括遠(yuǎn)離城市的鄉(xiāng)村。城市鄉(xiāng)村的互動包括城市人的田園情節(jié)、安全健康的食品和大規(guī)模城市化之后鄉(xiāng)村的振興，這個是城鄉(xiāng)的內(nèi)容。建設(shè)，我們不是要去鄉(xiāng)村蓋房子，我們建設(shè)的是場景，美好生活的場景、鄉(xiāng)村振興的場景。

從“配套服務(wù)”升級到“生活服務(wù)”，升級的是什么？主要是“內(nèi)容”。“配套服務(wù)”更多是硬件，而“生活服務(wù)”不僅包括硬件，也包括軟件。我們不僅要做不動產(chǎn)，提供服務(wù)的場所，也要直接提供服務(wù)內(nèi)容。

這個定位，具體來看是四個角色：美好生活場景師、實體經(jīng)濟(jì)生力軍、創(chuàng)新探索試驗田、和諧生態(tài)建設(shè)者。這個內(nèi)容年報中有所講述，就不重復(fù)了。

健康可持續(xù)：這個是萬科一貫的發(fā)展原則，這里就不展開談了。一個企業(yè)的發(fā)展必須是在健康的基礎(chǔ)上持續(xù)做下去，這樣才是長期發(fā)展應(yīng)該堅持的原則。

領(lǐng)先領(lǐng)跑：我要做一下解釋。

領(lǐng)先對萬科來說，是領(lǐng)行業(yè)發(fā)展之先、創(chuàng)新之先、風(fēng)氣之先，這三個領(lǐng)先。面對大時代和行業(yè)的變化，誰引領(lǐng)的變化，誰就是領(lǐng)先的企業(yè)，而不是拿傳統(tǒng)的規(guī)模思維去衡量。領(lǐng)跑就意味著為廣泛的利益相關(guān)方和社會創(chuàng)造更多的真實價值。可以具體表現(xiàn)在客戶口碑、投資者回報、相關(guān)利益方和社會廣泛認(rèn)可方面。

所以，我們?nèi)f科這一次的戰(zhàn)略升級從“城市配套服務(wù)商”到“城市建設(shè)與生活服務(wù)商”，既是基于對時代變化、時代前進(jìn)方向與行業(yè)變化趨勢的理解，也是我們過去5年以來，在“城市配套服務(wù)商”實踐基礎(chǔ)上的升級和換代。