萬科26日公布的年報數(shù)據(jù)顯示，過去一年，在全國商品房銷售增速放緩的背景下，萬科各項業(yè)務保持穩(wěn)健增長健康發(fā)展，銷售面積同比增長30%，銷售金額同比增長45.3%，市占率近4%，凈利潤指標表現(xiàn)尤為搶眼。而對于萬科在新時代的發(fā)展方向，萬科董事會主席郁亮在27日的業(yè)績說明會上給出了清晰的描繪：摒棄舊思維、調(diào)整角色定位，全面轉(zhuǎn)型城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務商。

繼2012年轉(zhuǎn)型“城市配套服務商”，這一次，行業(yè)領(lǐng)頭羊萬科又要重新定義創(chuàng)新轉(zhuǎn)型和效益增長的商業(yè)邏輯。而這一次轉(zhuǎn)型，會不會成為新時代房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新范式，市場拭目以待。

行業(yè)新趨勢催生戰(zhàn)略再升級

從2010年成為國內(nèi)首家銷售金額突破1000億元的房地產(chǎn)企業(yè)、繼而帶領(lǐng)眾多房企一路沖破5000億元大關(guān)，再到不斷在“規(guī)模速度型”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量效益型”的道路上轉(zhuǎn)型升級，在最初的“三好住宅供應商”的定位延展為“城市配套服務商”的基礎(chǔ)上，戰(zhàn)略定位進一步迭代升級為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務商”，一直以來，萬科的成長與進步都在引領(lǐng)中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

“企業(yè)的戰(zhàn)略定位基于對時代趨勢的判斷。當前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入新時代。”郁亮在業(yè)績說明會上分享了他對新時期的市場研判，“我國住房全面短缺時代已經(jīng)結(jié)束，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的主要矛盾是不平衡和不充分問題。不平衡主要體現(xiàn)在不同城市之間、同一城市的不同區(qū)域分化現(xiàn)象明顯，不充分則體現(xiàn)在跟不動產(chǎn)配套的服務發(fā)展還比較滯后。”

房地產(chǎn)行業(yè)再度走到十字路口。郁亮強調(diào)，“我們要告別舊思維，房地產(chǎn)企業(yè)到了必須作出改變的時候。”為此，萬科明確了未來的經(jīng)營理念，就是以人民的美好生活為中心，推進全方位轉(zhuǎn)型，在恢復住房居住屬性、回歸房地產(chǎn)初心上作出努力和貢獻，力爭成為無愧于偉大新時代的好企業(yè)。

對于應運而生的城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務商的戰(zhàn)略定位，郁亮解讀指出，萬科不僅關(guān)心城市發(fā)展，也關(guān)注鄉(xiāng)村改善，更注重城市和鄉(xiāng)村的互動。“建設(shè)”側(cè)重營造美好生活的場景、鄉(xiāng)村振興的場景。而相較以往，“生活服務”的升級之處在于“內(nèi)容”，不僅提供服務的場所，也要直接提供服務內(nèi)容。

以“四大角色”重新定義萬科

按照萬科年報“致股東”中的表述，“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務商”的戰(zhàn)略定位具體細化為四個角色：美好生活場景師、實體經(jīng)濟生力軍、創(chuàng)新探索試驗田、和諧生態(tài)建設(shè)者。角色定位的轉(zhuǎn)變在萬科過去一年大力發(fā)展中已經(jīng)初見端倪。

在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，萬科以印力集團為商業(yè)地產(chǎn)運營管理平臺，截至2017年底，總管理項目172個，總建面超1000萬平方米。2018年1月，印力收購凱德20家購物中心，商業(yè)布局進一步完善。截至目前，印力管理面積總規(guī)模已達到行業(yè)第二。租賃住宅方面，萬科整合形成了集中式長租公寓品牌“泊寓”，截至2017年底，泊寓累計獲取房間數(shù)超10萬間，累計開業(yè)超3萬間，覆蓋29個一二線城市。

萬科還開創(chuàng)性地將租賃運營管理與城中村綜合治理相結(jié)合，創(chuàng)新住房租賃市場多主體供給。具體而言，萬科啟動“萬村計劃”，通過市場化運作的方式，將城中村內(nèi)村民自建房或村集體自有物業(yè)進行統(tǒng)一租賃、專業(yè)化改造和規(guī)模化運營管理，并成立專門負責城中村統(tǒng)租運營管理的全資子公司——深圳市萬村發(fā)展有限公司，開展城中村整治運營等各項工作。

在物業(yè)服務領(lǐng)域，萬科物業(yè)2017年實現(xiàn)合并報表范圍內(nèi)主營業(yè)務收入71.3億元，同比增長67.28%。截至2017年底，已進入80個城市。在物流倉儲領(lǐng)域，目前萬科已累計獲取項目62個，總建筑面積482萬平米，穩(wěn)定運營項目平均出租率達到96%。此外，萬科在2017年聯(lián)合中銀集團投資有限公司、厚樸、高瓴資本、SMG組成財團，參與完成全球領(lǐng)先的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商普洛斯私有化，物流倉儲布局進一步得以完善。在冰雪度假方面，2017年11月至2018年2月雪季期間，吉林萬科松花湖和北京石京龍兩個滑雪項目累計到訪的客流量超過50萬人次，創(chuàng)歷史新高。

萬科在養(yǎng)老、教育及其他業(yè)務方面也進行探索。截至2017年底，萬科在15個城市布局了養(yǎng)老業(yè)務，獲取項目約170個，并在全國參與運營超過10所學校。

租賃住房、物業(yè)服務、物流倉儲、養(yǎng)老、教育、冰雪等多業(yè)態(tài)的發(fā)展，讓萬科提出的以人民美好生活為中心的理念在經(jīng)營實踐中具備了合理的商業(yè)邏輯。

以創(chuàng)新引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展

在業(yè)內(nèi)人士看來，創(chuàng)新就是萬科企業(yè)文化最顯著的標簽，無論是教育、住房租賃還是冰雪度假，萬科的內(nèi)部激勵機制都會給予充分的空間，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)資源去孵化產(chǎn)業(yè)和提升產(chǎn)品品質(zhì)，最終，資源的沉淀和模式的創(chuàng)新再反向支撐萬科長遠發(fā)展。

毋庸置疑，能夠讓創(chuàng)新轉(zhuǎn)型和效益增長形成良性互動的關(guān)鍵是激勵機制。過度激勵規(guī)模和利潤增速的機制，能夠讓企業(yè)短期內(nèi)野蠻生長，但在由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，這種機制無疑會導致個人舍本逐末，讓企業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型流于形式，與高質(zhì)量的發(fā)展背道而馳。而萬科則明確提出，企業(yè)不能只想著賺錢，不能賺快錢、賺“錢生錢”的“輕松錢”；企業(yè)的經(jīng)營管理，要有助于社會整體的健康發(fā)展，要對社會整體的健康發(fā)展作貢獻，不要添亂，更不能成為麻煩制造者。萬科的事業(yè)合伙人制度，是要激發(fā)奮斗者，鼓勵創(chuàng)造真實價值，而不是簡單追求增長速度。

萬科轉(zhuǎn)型“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務商”，既是基于萬科對于新時代下行業(yè)發(fā)展趨勢的判斷，也是基于萬科一貫的創(chuàng)新積累。畢竟，對于習慣高周轉(zhuǎn)、高增長的房地產(chǎn)企業(yè)來說，“轉(zhuǎn)型不是你想轉(zhuǎn)想轉(zhuǎn)就能轉(zhuǎn)”，根本還是依賴于企業(yè)基因和資源實力。

正如郁亮所言，一個真正領(lǐng)先領(lǐng)跑的企業(yè)，領(lǐng)的不是規(guī)模之先、速度之先，而是方向之先、變化之先，風氣之先、創(chuàng)新之先。