【摘要】改革開(kāi)放40年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)采用的是一個(gè)金融創(chuàng)新型的發(fā)展模式。房地產(chǎn)市場(chǎng)以住房按揭貸款為主導(dǎo)并使其成為發(fā)展之動(dòng)力。這種主導(dǎo)模式不僅引致了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的空前繁榮，拉動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，推動(dòng)了中國(guó)城市化的進(jìn)程；也全面改善了居民居住條件，促進(jìn)了居民財(cái)富快速增長(zhǎng)，以及一個(gè)新型的中產(chǎn)階層的出現(xiàn)。這些成果對(duì)推動(dòng)中國(guó)社會(huì)進(jìn)步起到重要作用。同時(shí)，由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型而來(lái)的市場(chǎng)，所以政策上的缺陷也引發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)不少問(wèn)題。十九大報(bào)告對(duì)此進(jìn)行了撥亂反正，重新定位中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為消費(fèi)市場(chǎng)，要求房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸本原、回歸常識(shí)。這是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的根本所在，也是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的方向。
對(duì)于現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，金融是最為核心的概念。無(wú)論對(duì)住房的供給方來(lái)說(shuō)，還是對(duì)住房的需求方來(lái)說(shuō)，金融都起到了絕對(duì)重要的作用?；蛘哒f(shuō)，如果沒(méi)有好的或合適的金融工具及金融市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)要得到發(fā)展與繁榮是不可能的事情。因?yàn)椋瑢?duì)于住房供給方來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)不僅是一個(gè)完全資金密集型的產(chǎn)業(yè)，而且其所使用的住房預(yù)售制度對(duì)金融更加依賴；對(duì)于住房需求方來(lái)說(shuō)，住房是一種總價(jià)過(guò)高的耐用消費(fèi)品，沒(méi)有好的金融工具及金融市場(chǎng)，絕大多數(shù)住房消費(fèi)者是沒(méi)有支付能力進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的；住房投資者更是完全依賴于有效的金融工具與金融市場(chǎng)。所以，從金融角度來(lái)觀察中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革開(kāi)放40年，更能夠把握到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)改革開(kāi)放40年的實(shí)質(zhì)、發(fā)展動(dòng)力、繁榮根源，同樣也更能夠檢討中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，以及更好地探尋中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展之路徑。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)改革開(kāi)放40年所取得的成就
可以說(shuō)，改革開(kāi)放40年中國(guó)經(jīng)濟(jì)所取得的成就，很大程度上與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與繁榮有關(guān)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不僅是促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最大動(dòng)力，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量跳躍式增長(zhǎng)的關(guān)鍵因素。40年來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)邁向的每一個(gè)重要臺(tái)階，都與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與繁榮有關(guān)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展又與金融工具創(chuàng)新或住房按揭貸款的推出有關(guān)。可以說(shuō)，住房按揭貸款是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)得以發(fā)展的動(dòng)力與源泉，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)取得巨大成績(jī)的源泉。所以，本文把中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模型歸納為金融工具創(chuàng)新拉動(dòng)型。
在此，我們來(lái)看金融工具創(chuàng)新或住房按揭貸款對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響。假定有一個(gè)年青人大學(xué)畢業(yè)之后在城市工作，他工作6年積蓄了10萬(wàn)元。這時(shí)，他已經(jīng)結(jié)婚，也有了孩子，特別想購(gòu)買一套住房，而當(dāng)時(shí)這套住房的售價(jià)在100萬(wàn)元。如果沒(méi)有住房按揭貸款，這個(gè)年青人的住房需求只是潛在的，10萬(wàn)元根本無(wú)法購(gòu)買到這套100萬(wàn)元的住房。市場(chǎng)上100萬(wàn)元的住房需求也無(wú)法實(shí)現(xiàn)。所謂的“剛性需求”也只是潛在的一句空話，根本無(wú)法用市場(chǎng)交易價(jià)格得以實(shí)現(xiàn)。因?yàn)?，這個(gè)家庭可與市場(chǎng)交易的需求也只能限定在10萬(wàn)元以內(nèi)。
但是如果有了住房按揭貸款，房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房需求就發(fā)生了翻天覆地的變化。假定住房按揭貸款的首付比例為10%，這時(shí)，這個(gè)年青人用10萬(wàn)元作為住房首付購(gòu)買了這套100萬(wàn)元的住房，以30年的住房按揭貸款向銀行貸款90萬(wàn)元。這個(gè)年青人向銀行做住房按揭貸款并非是把住房按揭給銀行，而是把這個(gè)年青人未來(lái)30年的收入流按揭給銀行。這樣，這個(gè)年青人就能夠把他未來(lái)的收入流用于現(xiàn)在消費(fèi)了。也就是說(shuō)，有了住房按揭貸款，這個(gè)家庭的住房需求立即由10萬(wàn)元放大到100萬(wàn)元，立即放大到了10倍或增加9倍。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，只要市場(chǎng)需求出現(xiàn)，市場(chǎng)供應(yīng)馬上就會(huì)增加，更不用說(shuō)住房預(yù)售制度給住房供給增加所起到的添磚加瓦的作用。
同時(shí)，由于當(dāng)時(shí)的住房按揭貸款制度還沒(méi)有現(xiàn)在這樣完善，以及住房是一種兩棲商品，既可投資也可消費(fèi)，所以當(dāng)這個(gè)年青人看到這個(gè)機(jī)會(huì)時(shí)，他把這套住房又以抵押貸款的方式向銀行貸款60萬(wàn)，并以上面同樣的方式再購(gòu)買6套住房。這時(shí)，這個(gè)年青人的住房需求一共增加到700萬(wàn)元，即住房債權(quán)為700萬(wàn)元，債務(wù)為690萬(wàn)元。整個(gè)社會(huì)的住房需求由10萬(wàn)元放大700萬(wàn)元，增加了69倍。由于住房既是消費(fèi)品也是投資品，如果住房的價(jià)格上漲1倍，則這個(gè)年青人的住房債權(quán)就上升到1400萬(wàn)元，其住房需求也就由10萬(wàn)元上升到1400萬(wàn)元，整個(gè)社會(huì)的住房需求增加了139倍。如果這些住房?jī)r(jià)格上漲4倍，這個(gè)年青人的住房債權(quán)就上升到3500萬(wàn)元，其住房需求也就由10萬(wàn)元上升到3500萬(wàn)元，增加了349倍。這只是一個(gè)假定的模型，實(shí)際情況可能比這樣的擴(kuò)張速度還要快，還要夸張。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是這樣以住房按揭貸款增長(zhǎng)為條件發(fā)展與繁榮起來(lái)的，以此帶動(dòng)了土地市場(chǎng)金融工具的創(chuàng)新、城市化的快速擴(kuò)張及居民財(cái)富的快速增長(zhǎng)，并由此全面帶動(dòng)了近20年來(lái)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。
比如，從中國(guó)GDP的增長(zhǎng)情況來(lái)看，1978年中國(guó)的GDP只有1495億美元，到2017年達(dá)到了12.25萬(wàn)億美元，是1978年GDP的81.9倍，年均GDP增量高達(dá)3103億美元，接近以色列2017年的GDP總量。其中，從1978年的1495億美元到1998年首次突破1萬(wàn)億美元用了近20年的時(shí)間，由1998年的1萬(wàn)億美元突破到2009年的5萬(wàn)億美元花了11年時(shí)間，由2009年的5萬(wàn)億美元到2014年突破10萬(wàn)億美元只是用了5年時(shí)間。中國(guó)的GDP占全世界總量的比重由1978年的1.8%，上升到2010年的超過(guò)10%，2017年已經(jīng)達(dá)到15%以上。從2010年開(kāi)始，中國(guó)成了世界第二大經(jīng)濟(jì)體。
當(dāng)然上面有匯率的因素。如果以人民幣當(dāng)年的價(jià)格來(lái)計(jì)算，1978年中國(guó)的GDP為3678億元，1985年突破了1萬(wàn)億元，花了7年時(shí)間；1998年達(dá)到了8.5萬(wàn)億元，2000年突破了10萬(wàn)億元，由1萬(wàn)億元到10萬(wàn)億元花了15年時(shí)間；2006年突破了22萬(wàn)億元，花了6年時(shí)間；2008年突破了32萬(wàn)億元，花了2年時(shí)間；2013年接近60萬(wàn)億元，比2008年增加近1倍，只花5年時(shí)間；2017年中國(guó)的GDP達(dá)到82.7萬(wàn)億元，相當(dāng)于1978年的225倍。1978～1997年20年的GDP總量463876億元；1998～2002年的GDP總量達(dá)508619億元，5年的經(jīng)濟(jì)總量比前20年的還要多；2003～2012年中國(guó)的GDP總量達(dá)3087543億元，是前5年的6倍多；2013～2017年中國(guó)GDP達(dá)到3499484億元，5年的總量與前10年的總量差不多，是改革開(kāi)放后前20年（1978～1997年）的7.5倍。可見(jiàn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)主要表現(xiàn)在1998年住房制度改革、住房按揭貸款起用之后，特別是在2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展之后，經(jīng)濟(jì)總量出現(xiàn)加速度的增長(zhǎng)。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的成就，可以說(shuō)，是讓國(guó)內(nèi)居民的住房條件得到很大改善。1949年中國(guó)城市居民人均住房面積為4.5平方米，1978年下降到3.3平方米。但是1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)之后，這種局面完全改觀。2016年7月6日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在官網(wǎng)發(fā)布了一篇文章指出，2016年全國(guó)居民人均住房建筑面積為40.8平方米，為1978年的13倍。分城鄉(xiāng)來(lái)看，2016年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.6平方米，農(nóng)村為45.8平方米。1998年之前，國(guó)內(nèi)商品房?jī)r(jià)銷售面積都在1億平方米以下，1998年達(dá)到12185萬(wàn)平方米，2017年則達(dá)到169407萬(wàn)平方米，約是1998年的14倍。1998～2017年商品房銷售總面積達(dá)到1431935萬(wàn)平方米，如果以每套房為90平方米計(jì)算，每個(gè)家庭為3口之家，那么這個(gè)期間銷售的住房可達(dá)到15910萬(wàn)套，可以滿足近5億城市人口居住。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，也全面加快了中國(guó)城市化的進(jìn)程。改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)的城市化率由1978年的17.95%上升到2017年的55.8%，上升了近40%，而同期世界的城市率的升幅只有15.8%。當(dāng)然，中國(guó)城市化率的快速上升主要發(fā)生在1998年之后，特別是近10年。中國(guó)城市化率快速上升，不僅讓中國(guó)大量的現(xiàn)代化城市崛起，尤其東部沿海地區(qū)，這種情況更加明顯，而且讓大量的農(nóng)村居民步入城市，增加了他們的就業(yè)機(jī)會(huì)，全面提升了他們的生活水平。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮及城市化的加速，也促使了中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的全面調(diào)整。改革開(kāi)放40年，中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在以市場(chǎng)化的方式全面調(diào)整。從三大產(chǎn)業(yè)來(lái)看，1978年第一產(chǎn)業(yè)（農(nóng)林漁牧業(yè)）、第二產(chǎn)業(yè)（工業(yè)與建筑業(yè)）、第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）占GDP的比重分別是24.6%、47.7%、27.7%，到2017年三大產(chǎn)業(yè)占GDP的比重分別變化為7.9%、40.5%、51.6%，即第一產(chǎn)業(yè)占GDP的比重快速下降，而第三產(chǎn)業(yè)或服務(wù)業(yè)占GDP的比重全面上升。中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整或產(chǎn)業(yè)升級(jí)，將全面增加中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的活力，提升經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的效率。房地產(chǎn)業(yè)本身被歸納在第三產(chǎn)業(yè)范圍內(nèi)，且對(duì)其他40多個(gè)產(chǎn)業(yè)具有巨大的前向及后向拉動(dòng)作用，由此促進(jìn)這些關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與繁榮。
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的最大動(dòng)力是金融工具的創(chuàng)新或住房按揭貸款的推出，所以貨幣增長(zhǎng)及信貸增長(zhǎng)也十分明顯。從廣義貨幣（M2）增長(zhǎng)的情況來(lái)看，1949～2008年，M2的增量為47.5萬(wàn)億元，2009～2012年達(dá)到50萬(wàn)億元，2013～2017年達(dá)到70萬(wàn)億元。從銀行信貸增長(zhǎng)的情況來(lái)看，1978年銀行新增信貸總額為191億元，1998年為11490億元，到2017年銀行信貸總額為13.84萬(wàn)億元。1998年是1978年的60倍，2017年的信貸規(guī)模分別是1978年和1998年的725倍和12倍。也就是說(shuō)，從1998年住房按揭貸款進(jìn)入居民的視野后，中國(guó)信貸規(guī)模及融資規(guī)模出現(xiàn)加速度的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)銷售及GDP的總量也呈快速增長(zhǎng)，中國(guó)城市化的進(jìn)程全面加快。特別是在2003年之后，這種情況更是明顯。比如，社會(huì)融資規(guī)模余額2002年底為14.9萬(wàn)億元，2017年底達(dá)到了174.64萬(wàn)億元，為2002年年底的11.7倍。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與繁榮也推動(dòng)了國(guó)內(nèi)居民財(cái)富的增長(zhǎng)、人口結(jié)構(gòu)的全面轉(zhuǎn)型。瑞信研究院（Credit Suisse Research Institute）提交的2017年《全球財(cái)富報(bào)告》的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)財(cái)富總值位居全球第二，達(dá)29萬(wàn)億美元，落后于美國(guó)的93.6萬(wàn)億美元，但超過(guò)日本的23.6萬(wàn)億美元。估計(jì)這會(huì)低估國(guó)內(nèi)居民的財(cái)富持有?！吨袊?guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》指出，中國(guó)居民自有住房擁有率為89.68%，城市家庭自有住房擁有率為85.39%，農(nóng)村為92.60%，高于世界平均住房擁有率63%，也高于美國(guó)的65%和日本的60%。中國(guó)城市家庭平均財(cái)富157萬(wàn)元，其中住房財(cái)富占146萬(wàn)元（也有人認(rèn)為中國(guó)住房估值達(dá)到430萬(wàn)億元），住房占財(cái)富的比重達(dá)93%。估計(jì)這僅是2016年之前的數(shù)據(jù)，隨著近年各城市房?jī)r(jià)新一輪的上漲，國(guó)內(nèi)城市居民的財(cái)富估計(jì)有可能再增長(zhǎng)一倍以上，住房財(cái)富占整個(gè)財(cái)富的比重會(huì)更高。也正是由于城市居民財(cái)富快速增長(zhǎng)，一個(gè)巨大的中產(chǎn)階層正在形成。中國(guó)的中產(chǎn)階層出現(xiàn)是新時(shí)代的一個(gè)重要特征?？梢哉f(shuō)，這都是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與繁榮的重大成果。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)改革開(kāi)放40年走過(guò)的歷程
如果以住房按揭貸款這個(gè)金融產(chǎn)品為主線，那么中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)改革開(kāi)放40年可以分為以下幾個(gè)階段。1978～1997年為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)啟蒙時(shí)期；1998～2002年為房地產(chǎn)市場(chǎng)試運(yùn)行時(shí)期；2003～2008年為房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展與增長(zhǎng)時(shí)期；2009年至今是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)空前繁榮時(shí)期。
一般來(lái)說(shuō)，在1987年之前，由于中國(guó)土地公有制模式，土地不可交易，中國(guó)根本就不存在商品房市場(chǎng)，也不存在房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸問(wèn)題。直到1987年8月《關(guān)于加強(qiáng)商品房屋建設(shè)計(jì)劃管理的拆遷暫行規(guī)定》頒布，才有深圳第一塊土地的拍賣，才揭開(kāi)了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的序幕。但一直到1997年，房地產(chǎn)信貸都只是啟蒙階段，銀行向個(gè)人發(fā)放購(gòu)房貸款很少，而且貸款條件嚴(yán)格、貸款利率高。
1998年中國(guó)央行出臺(tái)了《關(guān)于加大住房信貸投入，支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》及《個(gè)人住房貸款管理辦法》（銀發(fā)[1998]190號(hào)），正式拉開(kāi)了向居民發(fā)放住房按揭貸款的序幕。該文件規(guī)定，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)只限個(gè)人購(gòu)買普通商品住房及城市居民住房修建之費(fèi)用，而不得用于購(gòu)買豪華住房；其申請(qǐng)貸款只要身份證、個(gè)人收入證明及購(gòu)買合同書(shū)；貸款利率減檔優(yōu)惠（即貸款期限1年以下的執(zhí)行半年以下期限利率），期限10年期以上的貸款在法定貸款利率基礎(chǔ)上可適當(dāng)上浮，但上浮幅度不得超過(guò)5%。從該文件的規(guī)定來(lái)看，由于中國(guó)住房按揭貸款處于啟動(dòng)階段，所以對(duì)居民的按揭貸款有一定的限制。一是對(duì)購(gòu)買住房產(chǎn)品的限制，其貸款只能購(gòu)買普通商品房，不得購(gòu)買豪華型住房；二是貸款利率的優(yōu)惠條件十分有限，甚至于對(duì)10年期以上住房按揭貸款不僅沒(méi)有實(shí)行優(yōu)惠利率，而且其利率還采取上浮的方式。因此，盡管允許居民按揭貸款，居民購(gòu)買住房受支付能力約束有較大的突破，但居民按揭貸款的優(yōu)惠小、利率高，所以按揭貸款增長(zhǎng)不是太快，但商品房銷售額從1998年的2513億元增長(zhǎng)到2002年的6032億元，增長(zhǎng)幅度達(dá)2.4倍，成績(jī)?nèi)匀痪薮蟆?/p>
為了規(guī)范房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)，2003年中國(guó)央行頒布了121文件（《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》銀發(fā)[2003]121號(hào)）。該文件的核心是強(qiáng)調(diào)個(gè)人住房信貸差異化的政策，比如，第一套住房貸款首付比例為20%，第二套住房貸款首付要求適度提高；第一套住房貸款利率有適當(dāng)優(yōu)惠，第二套及以上住房貸款則不能享受利率優(yōu)惠。但是，由于當(dāng)時(shí)的環(huán)境與條件，121號(hào)文件受國(guó)務(wù)院的18號(hào)文件（《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》）影響，其規(guī)定并沒(méi)有執(zhí)行。18號(hào)文件首次在國(guó)家層面上提出“房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，住房按揭貸款市場(chǎng)準(zhǔn)入沿用了以前的低門檻規(guī)定。也是就說(shuō)，從2003年開(kāi)始，各地掀起了居民利用住房按揭貸款進(jìn)行住房市場(chǎng)投資炒作的高潮。在此期間，不僅溫州炒房團(tuán)遍布全國(guó)，上海、深圳等地炒房之風(fēng)亦四起。2003～2008年，人民幣貸款增加19萬(wàn)億元，從2003年的27652億元上升到2008年的49041億元，2008年是2003年的1.77倍；商品房的銷售額達(dá)到11.17萬(wàn)億元，從2003年的7956億元上升到2008年25068億元，2008年是2003年的3.15倍。
面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)及房地產(chǎn)泡沫泛起，2007年中國(guó)央行出臺(tái)359號(hào)文件（《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》銀發(fā)[2007]359號(hào)），重申了121號(hào)文件的精神，并要求對(duì)第一套及第二套住房進(jìn)行嚴(yán)格界定，采取差別化的信貸政策。但是，這些政策被2008年9月突然而來(lái)的美國(guó)金融危機(jī)打斷。為了應(yīng)對(duì)美國(guó)金融危機(jī)，當(dāng)時(shí)國(guó)務(wù)院出臺(tái)了一攬子經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，中國(guó)央行也實(shí)施了大幅寬松的貨幣政策。比如，把一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率由2008年9月16日之前的7.47%一直下調(diào)到2008年12月23日的5.31%。同時(shí)，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了131號(hào)文件（國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》國(guó)辦發(fā)[2008]131號(hào)）。該文件強(qiáng)調(diào)，落實(shí)和出臺(tái)有關(guān)信貸政策措施，支持居民首次購(gòu)買普通住房和改善型普遍自住房。在大幅寬松的貨幣政策的引導(dǎo)下，不僅一年期貸款基準(zhǔn)利率降低到改革開(kāi)放以來(lái)的最低水平，而且商業(yè)銀行對(duì)住房按揭貸款利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上實(shí)行7折優(yōu)惠。住房購(gòu)買者不僅購(gòu)買第一套住房實(shí)行以享受這種優(yōu)惠政策，而且購(gòu)買第二套住房，即所謂改善型住房，也可享受這種信貸優(yōu)惠條件。也就是說(shuō)，國(guó)家全面鼓勵(lì)有住房的居民利用優(yōu)惠條件再購(gòu)買住房。
在這些過(guò)度寬松的貨幣政策的刺激下，無(wú)論是社會(huì)融資規(guī)模還是銀行信貸都出現(xiàn)了快速增長(zhǎng)。2009年社會(huì)融資規(guī)模達(dá)到13.91萬(wàn)億元，比2008年社會(huì)融資規(guī)模6.98萬(wàn)億元增長(zhǎng)了99.3%；銀行貸款達(dá)到9.6萬(wàn)億元，比2008年銀行信貸4.90萬(wàn)億元增長(zhǎng)了89.8%。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款也快速增長(zhǎng)。2008年新增房地產(chǎn)貸款僅為1100億元，到2009年則迅速地增加到23778億元，房地產(chǎn)貸款占整個(gè)貸款的比重也上升到24.69%。由于大量的資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)的銷售面積及銷售金額也出現(xiàn)快速飚升。2009年住房銷售面積達(dá)到9.5億平方米，住房銷售金額達(dá)到了4.4萬(wàn)億元，分別比2008年增長(zhǎng)了（2008年住房銷售面積為6.6億平方米，住房銷售金額為2.5萬(wàn)億元）45.5%和76%。也正是因?yàn)檠胄胸泿耪叩倪^(guò)度寬松，從2009年開(kāi)始，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)快速增長(zhǎng)及高度繁榮時(shí)期。2009～2015年，房地產(chǎn)銷售面積達(dá)到了近80億平方米（如果每套住房以90平方米計(jì)算，這個(gè)時(shí)期生產(chǎn)的住房達(dá)9000萬(wàn)套），住房銷售金額達(dá)40萬(wàn)億元以上。而這成了全面拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?/p>
2015年，為了保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中國(guó)央行的貨幣政策進(jìn)一步寬松。比如，當(dāng)年5次下調(diào)貸款利率，讓銀行一年期貸款基準(zhǔn)利率由5.60%下降到2015年10月23日的4.35%（下降到1978年改革開(kāi)放以來(lái)的最低水平）。而且更為重要的是，央行與銀監(jiān)會(huì)頒布了《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，強(qiáng)調(diào)對(duì)于貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的7折。對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房時(shí)，執(zhí)行首套房貸款政策。銀行可向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房按揭貸款。這個(gè)文件的頒布又掀起了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高度繁榮熱潮與投機(jī)炒作熱潮。2016年銀行貸款達(dá)到12.44萬(wàn)億元，住房銷售金額達(dá)11.76萬(wàn)億元，住房銷售面積達(dá)到15.73億平方米，三者分別比2015年增長(zhǎng)了10.3%、34.7%、22.4%，都創(chuàng)歷史最高水平。到了2017年和2018年這幾個(gè)數(shù)據(jù)還在高水平上繼續(xù)創(chuàng)歷史記錄。
從上述分析可以看到，改革開(kāi)放40年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與繁榮完全取決于金融政策的創(chuàng)新，取決于住房按揭貸款的市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠條件及整個(gè)信貸利率水平。央行不斷降低住房按揭貸款市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，不斷降低貸款利率，不斷擴(kuò)大享受按揭貸款優(yōu)惠條件的范圍，這不僅降低了居民購(gòu)買住房的成本，刺激更多的居民涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲預(yù)期，從而導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)高度繁榮及風(fēng)險(xiǎn)劇增這種兩難困境。可以說(shuō)，這也是當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及面臨的問(wèn)題。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及面臨的問(wèn)題
2015年以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮同樣是以信貸過(guò)度擴(kuò)張來(lái)推動(dòng)的。2016～2017年，社會(huì)融資規(guī)模和人民幣貸款分別增加了37.26萬(wàn)億元和25.97萬(wàn)億元，增幅都達(dá)13%以上。到2017年年末，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到了32.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20.9%，房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的26.8%。其中，個(gè)人住房按揭貸款余額為21.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22.2%。個(gè)人住房按揭貸款雖然比2016年年末的34.7%增速下降了14.5個(gè)百分點(diǎn)，但仍然介于高速增長(zhǎng)區(qū)間。由于國(guó)內(nèi)居民大量地使用住房按揭貸款，2016～2017年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了新一輪的空前繁榮，不僅表現(xiàn)在住房銷售面積及住房銷售金額增長(zhǎng)一直在創(chuàng)歷史記錄，而且表現(xiàn)在各城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格基本上出現(xiàn)新一輪的輪番上漲。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，以2015年年末為基數(shù)，全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)有不快速上漲的。只不過(guò)，這輪房?jī)r(jià)快速上漲先是從深圳、上海、北京等一線城市開(kāi)始，然后蔓延到二線及三四線城市。由此，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫也迅速被吹大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)大增。對(duì)此，從2016年開(kāi)始，地方政府不得不被要求出臺(tái)一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，來(lái)遏制房?jī)r(jià)上漲。但是這一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控也與以往一樣，調(diào)控政策出臺(tái)得越多，住房?jī)r(jià)格上漲得越快（按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的口徑，全國(guó)平均房?jī)r(jià)由2000年的每平方米1948元上漲到2016年的7203元，上漲了2.7倍，但實(shí)際上并非這樣。根據(jù)北京購(gòu)買住房的經(jīng)驗(yàn)，這段時(shí)間北京房?jī)r(jià)漲幅在13倍以上，還有很多城市房?jī)r(jià)上漲的幅度大于13倍）。房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果是十分有限的，甚至于朝反方向走。比如，2018年以來(lái)各種搶房之風(fēng)在全國(guó)各地突然吹起：海南計(jì)劃建立自由貿(mào)易區(qū)，搶房之風(fēng)立即刮起，海口當(dāng)時(shí)一天的房?jī)r(jià)就要上漲幾千元；投資者聽(tīng)聞美國(guó)與朝鮮要進(jìn)行談判，丹東房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作之風(fēng)立即大起，房?jī)r(jià)同樣在短期內(nèi)翻番上漲；隨后是30多個(gè)城市出臺(tái)所謂人才引進(jìn)政策，實(shí)際上采取的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的饑餓營(yíng)銷，這也讓天津、西安、長(zhǎng)沙等地刮起瘋狂的搶房之風(fēng)。全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象四起。
可以說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果，2016年之前是這樣，之后也是如此。2016年以來(lái)開(kāi)始的新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，其調(diào)控政策看上去目標(biāo)明確、調(diào)控對(duì)象精準(zhǔn)、調(diào)控政策嚴(yán)厲，以及行政性調(diào)控工具無(wú)所不用其極，比如限購(gòu)、限價(jià)、限售、限商住、限貸、購(gòu)買住房搖號(hào)等，當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲數(shù)字出現(xiàn)所謂的止?jié)q和漲幅下降，但實(shí)際上這種現(xiàn)象多數(shù)是地方政府人為操控的結(jié)果，而非這些城市房?jī)r(jià)的漲幅真正小了（按照官方的數(shù)據(jù)絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)仍然在上漲）。地方政府人為操控房?jī)r(jià)與以往不同，更加有經(jīng)驗(yàn)。地方政府操縱房?jī)r(jià)的方式有：一是土地拍賣時(shí)限價(jià)，結(jié)果導(dǎo)致住房銷售搖號(hào)盛行；二是為了滿足房?jī)r(jià)不上漲的統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)管理部門會(huì)根據(jù)每天房?jī)r(jià)漲幅來(lái)確定購(gòu)買住房的網(wǎng)簽數(shù)量，網(wǎng)簽數(shù)量不能超過(guò)房?jī)r(jià)上漲幅度；三是新房交易強(qiáng)制性地要求簽訂陰陽(yáng)合同等。也就是說(shuō)，如果沒(méi)有地方政府對(duì)房?jī)r(jià)的人為操縱，不少城市實(shí)際的房?jī)r(jià)上漲會(huì)比國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)要高得多。估計(jì)當(dāng)前人為操縱房?jī)r(jià)的情況只有一線城市會(huì)好一點(diǎn)。
無(wú)論十八屆三中全會(huì)的文件，還是十九大報(bào)告，都強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行法則中市場(chǎng)機(jī)制對(duì)資源配置起決定性的作用，減少政府對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行的參與、干預(yù)，但是當(dāng)前地方政府出臺(tái)的許多房地產(chǎn)調(diào)控政策，完全是要用行政手段來(lái)對(duì)抗市場(chǎng)，地方政府為何不采取市場(chǎng)的方式而是淋漓盡致地運(yùn)用房地產(chǎn)調(diào)控的行政手段？還有，十九大報(bào)告清清楚楚地給中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)定位，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，住房市場(chǎng)就是消費(fèi)品的市場(chǎng)而不是投資炒作的市場(chǎng)，不是賺錢的工具，但就目前國(guó)內(nèi)不少城市這波瘋狂搶房潮，顯然與中央政府的房地產(chǎn)市場(chǎng)定位相背離，根本不可能讓住房回歸到住房消費(fèi)市場(chǎng)。對(duì)于絕大多數(shù)住房消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，根本就沒(méi)有支付能力進(jìn)入瘋狂炒作的高房?jī)r(jià)市場(chǎng)。為何十九大報(bào)告清楚規(guī)定“房子是住的，不是炒的”的市場(chǎng)定位無(wú)法落實(shí)？
地方政府對(duì)抗市場(chǎng)法則、不落實(shí)中央政府的房地產(chǎn)市場(chǎng)定位，最為重要的原因就在于，政府職能部門出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策把地方政府導(dǎo)向了嚴(yán)重的政策誤區(qū)，或政府職能部門的政策目標(biāo)可能存在問(wèn)題，與十九大報(bào)告的精神有差距。比如，政府職能部門對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的解釋是，既要遏制房?jī)r(jià)瘋狂上漲，又要穩(wěn)定房?jī)r(jià)；強(qiáng)調(diào)對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期管理。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期管理，就意味著政府職能部門明確地告訴地方政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及住房購(gòu)買者，當(dāng)前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就是一個(gè)以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)，因?yàn)橹挥型顿Y市場(chǎng)才會(huì)強(qiáng)調(diào)投資者的預(yù)期管理；住房的消費(fèi)品市場(chǎng)強(qiáng)調(diào)的是通過(guò)市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制來(lái)調(diào)控市場(chǎng)供求關(guān)系。在這種情況下，只要房地產(chǎn)市場(chǎng)有套利機(jī)會(huì)，投資者就肯定會(huì)涌入，許多城市的房?jī)r(jià)也會(huì)瘋狂上漲。
還有，在一個(gè)以投資炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府的調(diào)控目標(biāo)是要穩(wěn)定價(jià)格，其意義是什么？實(shí)際上這也是告訴房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及購(gòu)買住房者，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格只能上漲而不能夠下跌，因?yàn)樽》客顿Y者的預(yù)期是不可能把房?jī)r(jià)持續(xù)在不上漲也不下跌的水平上的，房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格永遠(yuǎn)是波動(dòng)的。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控目標(biāo)是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)只能處于只漲不跌的預(yù)期上，那么這個(gè)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)只會(huì)預(yù)期上漲。如果市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期一直在持續(xù)，那么購(gòu)買住房者肯定會(huì)通過(guò)不同的方式涌入這個(gè)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)也只能越來(lái)越漲?？梢哉f(shuō)，這正是不少城市的房?jī)r(jià)漲得越來(lái)越高，住房投資者持續(xù)涌入市場(chǎng)的根本原因所在。
所以，對(duì)于當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目標(biāo)，就得以“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這個(gè)市場(chǎng)定位為基準(zhǔn)。這個(gè)基準(zhǔn)的基本內(nèi)涵就是要讓中國(guó)的住房市場(chǎng)由以投資為主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)橐韵M(fèi)為主導(dǎo)。要實(shí)現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變，就得用經(jīng)濟(jì)杠桿（比如稅收政策及信貸政策）對(duì)住房的投資與消費(fèi)進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分，嚴(yán)格地遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)炒作，去除住房投資的賺錢功能，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格回歸理性，而不是用各種行政性的調(diào)控政策。比如，用嚴(yán)厲的住房交易累進(jìn)所得稅及交易稅、嚴(yán)格的信貸杠桿等政策，對(duì)購(gòu)買住房進(jìn)行全面的事前、事中、事后的限制，這樣才能真正地把住房投機(jī)炒作者清除出市場(chǎng)。否則，地方政府的行政調(diào)控手段用得越多，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)越混亂。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展及路徑
十九大報(bào)告指出，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。從十九大報(bào)告關(guān)于中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展的精神或原則來(lái)看，其包括了三個(gè)方面的內(nèi)容。一是給當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)重新定位，中國(guó)住房市場(chǎng)要回到它的基本的居住功能，去除住房投資及賺錢的效應(yīng)。對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的這一重新定位，肯定會(huì)對(duì)未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大影響。因?yàn)樵鐜啄?，中?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象叢生，其問(wèn)題的根源就在于把住房的消費(fèi)功能及投資功能混淆，最后中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)只能成為以投資炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)。二是為了讓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回到居住功能，就得對(duì)國(guó)內(nèi)現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)制度進(jìn)行重大改革。通過(guò)新的房地產(chǎn)市場(chǎng)制度安排來(lái)增加住房供給、增加保障性住房，采取發(fā)展住房租賃市場(chǎng)及住房購(gòu)買持有并舉的住房制度，以便讓國(guó)內(nèi)居民在解決其基本的居住需求時(shí)有更多的選擇。三是新的住房制度安排要求保證每一個(gè)居民居住權(quán)的天賦性。這是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的最終目的，離開(kāi)了此目的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能就會(huì)改變。
對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展，2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議有詳細(xì)規(guī)定?？梢哉f(shuō)，這次中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議定下了未來(lái)幾年中國(guó)房地產(chǎn)政策的基調(diào)。這個(gè)基調(diào)不僅會(huì)引發(fā)2018年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)重大調(diào)整，也將促使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折。就當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策而言，2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求是，要加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。
上述關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的內(nèi)容基本上是十九大報(bào)告原則的延伸及具體化，主要包括了以下幾個(gè)方面的內(nèi)容。
一是要對(duì)當(dāng)前中國(guó)的住房制度及市場(chǎng)進(jìn)行重大改革，建立起市場(chǎng)與保障、租賃與購(gòu)買多層次的住房制度安排，讓中國(guó)住房市場(chǎng)真正回到本原或居住功能。不過(guò)，要做到這點(diǎn)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的許多重大問(wèn)題要解決。比如，土地供應(yīng)體系是否能夠在現(xiàn)有的《城市土地管理法》的基礎(chǔ)上有所突破，讓農(nóng)民持有的土地也可以進(jìn)入市場(chǎng)，而不是地方政府以土地財(cái)政的壟斷性的方式交易；是否能夠建立起全國(guó)性的土地基金，讓國(guó)有土地收益及溢價(jià)為全體人民共享，而不是成為各個(gè)地區(qū)少數(shù)人的地方財(cái)政資源及私人財(cái)產(chǎn)，這是化解當(dāng)前區(qū)域性嚴(yán)重不平衡、居民收入不平衡等問(wèn)題的關(guān)鍵所在；是否能夠建立起有效的住房財(cái)產(chǎn)稅收制度，讓地方政府從土地財(cái)政中退出，這既涉及公平公正的房地產(chǎn)稅收制度制定，也涉及中國(guó)的財(cái)政制度改革，其中所面臨的問(wèn)題會(huì)非常多；是否能夠通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)整，改變當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的性質(zhì)及利益格局，即如果當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的高房?jī)r(jià)沒(méi)有向下調(diào)整，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)法由目前以投資為主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)橐韵M(fèi)為主導(dǎo)，也就無(wú)法讓全體人民共享中國(guó)幾十年來(lái)的經(jīng)濟(jì)成果，而會(huì)讓社會(huì)財(cái)富只聚積在少數(shù)持較多住房的人的手上，等等。這些問(wèn)題是當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)制度改革的關(guān)鍵所在。
比如，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)稅的征收問(wèn)題，本來(lái)是一個(gè)十分簡(jiǎn)單的問(wèn)題，國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)稅的征收研究也已經(jīng)十幾年了，但是由于利益格局上的博弈就是無(wú)法推出，并由此引發(fā)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的許多問(wèn)題。其實(shí)，就現(xiàn)代稅收制度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅。無(wú)論個(gè)人還是企業(yè)持有財(cái)產(chǎn)，征稅都是天經(jīng)地義的事情。因?yàn)樵诂F(xiàn)代國(guó)家，個(gè)人之所以持有財(cái)產(chǎn)，持有的財(cái)產(chǎn)能夠有價(jià)值，是因?yàn)閲?guó)家提供了界定產(chǎn)權(quán)、保護(hù)產(chǎn)權(quán)等一系列的政府服務(wù)。特別是住房，政府不僅提供了界定產(chǎn)權(quán)的一系列服務(wù)，而且通過(guò)城市化進(jìn)程及大量基礎(chǔ)設(shè)施投入，讓整個(gè)城市溢價(jià)，個(gè)人住房的價(jià)值也在這種溢價(jià)的過(guò)程中上升。如果現(xiàn)代政府不提供這些服務(wù)，則個(gè)人所持有的住房是沒(méi)有多少價(jià)值的，因?yàn)樵诋a(chǎn)權(quán)界定不清時(shí)，他人可隨時(shí)占有你持有的住房。同時(shí)，現(xiàn)代財(cái)產(chǎn)稅還有調(diào)節(jié)市場(chǎng)收入分配的功能。因?yàn)闊o(wú)論消費(fèi)流轉(zhuǎn)稅還是個(gè)人所得稅，由于稅制缺陷，偷稅漏稅不可避免，而這種偷稅漏稅很可能最后積累到個(gè)人財(cái)產(chǎn)上來(lái)。所以，征收個(gè)人住房財(cái)產(chǎn)稅是調(diào)節(jié)社會(huì)收入分配不公最為重要的一道屏障。現(xiàn)代政府通過(guò)征收財(cái)產(chǎn)稅的方式來(lái)重新分配社會(huì)財(cái)富，讓整個(gè)社會(huì)財(cái)富的分配更加公平。所以，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)要健康穩(wěn)定發(fā)展，就得進(jìn)行一系列重大制度改革。
二是加快發(fā)展中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)，尤其發(fā)展房地產(chǎn)的長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)，從而建立起中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新模式。這既有利于改善城市中低收入居民的基本居住條件，也有利于減小房地產(chǎn)市場(chǎng)可能面臨的沖擊與影響。不過(guò)，從他國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)要得以發(fā)展，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)真正回歸到居住功能，還得滿足以下條件。第一個(gè)前提條件是，要去除住房市場(chǎng)的賺錢功能。因?yàn)槿绻?gòu)買住房仍然可以賺錢，居民則更愿意購(gòu)買而不是租賃住房。這樣就一定會(huì)不斷推高房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。就目前國(guó)內(nèi)情況來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)城市居民人均居住面積達(dá)到40平方米，基本居住條件并非最為重要，許多居民購(gòu)買住房考慮的還是投資。第二個(gè)前提條件是，必須提供更多的土地及更優(yōu)惠的金融條件，讓企業(yè)愿意生產(chǎn)更多的長(zhǎng)期只租不銷售的住房。要做到這一點(diǎn)，需要地方政府在土地財(cái)政上讓利，而地方政府是否愿意讓利，這相當(dāng)不確定。第三個(gè)前提條件是，地方政府通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)居民更愿意租賃而不是購(gòu)買住房。就目前的情況來(lái)說(shuō)，政府的財(cái)政補(bǔ)貼能力是十分有限的。第四個(gè)前提條件是，有法律保護(hù)租房者的基本權(quán)利。德國(guó)的住房租賃市場(chǎng)發(fā)達(dá)及居民愿意租賃而不是購(gòu)買住房，就是建立在這幾個(gè)前提條件基礎(chǔ)上的。就目前的情況來(lái)說(shuō)，中國(guó)與德國(guó)相比還存在很大差距。所以，發(fā)展中國(guó)住房租賃市場(chǎng)，特別是長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)，是一件好事，但估計(jì)是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。所以，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響如何，目前還得觀察，還得看政府相關(guān)政策的出臺(tái)情況。當(dāng)前發(fā)展中國(guó)住房租賃市場(chǎng)還只是在試點(diǎn)階段，一系列的房地產(chǎn)政策還得進(jìn)一步完善。
三是要確立中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，為此就得從一些基本問(wèn)題入手，從住房的內(nèi)在本性或房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在規(guī)律入手。從住房的內(nèi)在本性來(lái)看，住房與任何一種商品都不同，它是具有多種屬性或功能的商品。住房既是投資品也是消費(fèi)品；既是必需品也是奢侈品；既是市場(chǎng)的一般產(chǎn)品也是一種特定的公共產(chǎn)品。所以，住房既有經(jīng)濟(jì)屬性（或功能），也有政治屬性（或功能）及社會(huì)屬性（或功能）。住房的經(jīng)濟(jì)屬性是指追求經(jīng)濟(jì)效率的經(jīng)濟(jì)功能，可分為消費(fèi)品與投資品。住房的政治屬性就是居民的住房天賦居住權(quán)需要通過(guò)有效的政治制度安排來(lái)保護(hù)。住房的社會(huì)屬性是指對(duì)于最為弱勢(shì)的階層來(lái)說(shuō)，住房是一種民生所需的公共物品。具有多重屬性的住房，其屬性如何界定取決于不同的國(guó)家法律制度及房地產(chǎn)政策。因此，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)僅從一個(gè)純粹市場(chǎng)的角度（經(jīng)濟(jì)屬性）而不從住房多重屬性的角度來(lái)研究與分析，則無(wú)法解開(kāi)當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之謎。“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，既強(qiáng)調(diào)了住房的經(jīng)濟(jì)屬性（或消費(fèi)功能），也堅(jiān)持了住房的政治屬性（保證居民基本居住權(quán)）和社會(huì)屬性（住房為一種公共品）。在這個(gè)基本原則上來(lái)確立中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展所需要的基礎(chǔ)性制度，并對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展模式、土地制度、信貸制度、稅收制度、住房保障制度、住房租賃制度等法律及政策做出新的制度安排。這是確定中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的基礎(chǔ)，也是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展方向。
小結(jié)
改革開(kāi)放40年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)取得了巨大成績(jī)。這個(gè)以金融創(chuàng)新型或以住房按揭貸款為動(dòng)力的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式，在信貸擴(kuò)張的帶動(dòng)下，全面改善了城市居民的基本居住條件，加快了中國(guó)城市化的進(jìn)程，促進(jìn)了居民財(cái)富的不斷增長(zhǎng)，也拉動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，但是房地產(chǎn)政策的一些缺陷也給中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)帶來(lái)不少問(wèn)題。十九大報(bào)告強(qiáng)調(diào)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重新定位，就是要對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)撥亂反正，讓中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到它的基本消費(fèi)功能，回歸到它的本原，而不是再讓其成為賺錢的工具；就是要讓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。這是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一場(chǎng)重大理念變革及制度變革，也是一場(chǎng)重大的市場(chǎng)變革。所以，十九大以后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)發(fā)生巨大的變化，無(wú)論企業(yè)還是政府及家庭，都得以新的姿態(tài)來(lái)應(yīng)對(duì)這種挑戰(zhàn)與機(jī)會(huì)。
（青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士研究生鄭麗雅對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）
作者：易憲容，青島大學(xué)財(cái)富管理研究院和互聯(lián)網(wǎng)金融研究院院長(zhǎng)、教授。研究方向中國(guó)金融、國(guó)際經(jīng)濟(jì)學(xué)、制度經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、互聯(lián)網(wǎng)金融。主要著作有《房?jī)r(jià)博弈》《房地產(chǎn)與金融的博弈》《非理性的繁榮》《繁榮下的理性》《經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)學(xué)的迷思》《透視變幻中的金融市場(chǎng)》等。
