防居民購房杠桿率過快上漲 多熱點城市利率上浮

房住不炒紅線緊繃 房貸政策趨向收緊

多地房貸利率上浮跡象明顯。《經(jīng)濟(jì)參考報》記者在采訪中了解到，近半個月，成都、福州、蘇州、南京、合肥、杭州等地的首套房、二套房按揭利率均有不同程度的上調(diào)，且部分銀行出現(xiàn)額度緊張、放款周期變長的現(xiàn)象。一方面，部分地方監(jiān)管部門有意引導(dǎo)利率上行，謹(jǐn)防樓市過熱，另一方面，部分銀行也對自身的房貸額度進(jìn)行了調(diào)整。

近月來，房地產(chǎn)調(diào)控顯現(xiàn)出“掐尖”的特點，即謹(jǐn)防部分地區(qū)房地產(chǎn)價格漲幅過大和冒頭。不僅是房貸政策，多地的購房政策、土地政策等全方位從緊。業(yè)內(nèi)人士表示，在房地產(chǎn)調(diào)控趨緊的同時，未來一段時間，防止居民購房杠桿率過快上漲仍將是相關(guān)政策的主基調(diào)。

　　部分重點城市房貸利率上浮

一位南京地區(qū)銀行房貸業(yè)務(wù)相關(guān)人士對記者說，為防止樓市過熱，相關(guān)地方監(jiān)管部門有意引導(dǎo)房貸利率上浮一定比例，目前該銀行整體房貸業(yè)務(wù)額度也有一些收緊。

某國有大行杭州某支行營業(yè)部主任對記者說，目前該行的首套房房貸利率是從上浮5%提高到上浮8%，放貸額度也需要等候。另一家位于杭州的銀行的相關(guān)人士也表示，首套房房貸利率目前也上浮到8%，二套房房貸利率則維持在10%，沒有變化。該人士也表示，目前房貸額度較為緊張。

融360大數(shù)據(jù)研究院一周前發(fā)布的最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，天津地區(qū)有11家銀行首套房貸款利率由基準(zhǔn)漲至最低上浮5%，蘇州地區(qū)有5家銀行上調(diào)首套房貸款利率，南寧地區(qū)多家銀行也上調(diào)了房貸利率水平。另外，寧波地區(qū)房貸利率最近也開始悄然上漲。中行、交行和興業(yè)率先將首套房貸利率由基準(zhǔn)上浮5%調(diào)整至上浮10%，二套房貸利率由基準(zhǔn)上浮10%調(diào)整至上浮15%。

整體來看，目前房貸利率上浮主要集中在部分重點城市。一位國有大行房貸業(yè)務(wù)相關(guān)人士對記者說，目前總行層面在房貸政策上沒有明顯變化，不過地方上會根據(jù)市場情況以及地方政府的調(diào)控要求進(jìn)行調(diào)整。

華泰證券發(fā)布報告稱，按揭貸款利率出現(xiàn)上調(diào)或者額度控制的城市大多為今年房地產(chǎn)市場景氣度較高的城市。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年5月70城新建商品住宅價格指數(shù)同比增長11.3%，環(huán)比增長0.7%。近期房貸利率有所調(diào)整的成都、福州、南寧、武漢、西安等新房價格同比漲幅均高于70城平均水平。

　　穩(wěn)房價穩(wěn)地價 調(diào)控態(tài)勢明顯

房貸政策的收緊可被視為房地產(chǎn)整體調(diào)控趨嚴(yán)的一個縮影。中原地產(chǎn)研究中心最新報告顯示，2019年上半年，全國各地房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布高達(dá)251次，相較2018年同期的192次上漲31%。從6月單月來看，我國各地房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)達(dá)46次，較5月也有明顯增長。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在2018年11月前，各地發(fā)布的樓市調(diào)控政策以收緊為主，從2018年11月開始，各地發(fā)布的收緊的樓市調(diào)控政策明顯減少。今年4月19日，中共中央政治局召開會議強(qiáng)調(diào)“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，自那時起，房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊態(tài)勢則再次顯現(xiàn)。

業(yè)內(nèi)人士表示，近月來房地產(chǎn)調(diào)控顯現(xiàn)出“掐尖”的特點，即謹(jǐn)防部分地區(qū)房地產(chǎn)價格漲幅過大和冒頭。

在樓市方面，在4月底和5月中旬，住建部兩次對此前價格累計漲幅較大的10個城市發(fā)布預(yù)警。隨后，蘇州召集30余家地產(chǎn)商舉行座談會指出，要將今年當(dāng)?shù)胤績r漲幅控制在5%之內(nèi)。而西安也在房價連續(xù)上漲39個月后，發(fā)布最嚴(yán)限購令，即自6月20日起，從市外遷入戶籍的居民家庭在西安購房需滿足落戶滿1年、或在本市連續(xù)繳納12個月的社會保險或個人所得稅的條件。而對于非西安戶籍的居民家庭，則需滿足在本市繳納個人所得稅或社會保險滿5年的條件才可在西安購房。

在土地方面，東莞日前則出臺最新的土地報價規(guī)則。在新的規(guī)則下，土地拍賣不再是價高者得，土地的最終成交價是最接近所有報價者的終次報價的平均價。這樣做可以限制“地王”的誕生。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波分析稱，上半年調(diào)控呈現(xiàn)出“雙邊多點”效應(yīng)，“雙邊”即在因城施策下，熱點城市政策總體從緊，而存在房價下跌風(fēng)險的城市會出臺“托市”政策；“多點”體現(xiàn)在調(diào)控不僅針對房價，還針對地價、限售、限購、公積金等多維度。

中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院研究員秦虹表示，目前房地產(chǎn)市場管理的要求目標(biāo)就是可量化、可考核的三穩(wěn)：穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。穩(wěn)地價是前提，穩(wěn)房價是結(jié)果，要防止房價透支過多所帶來的后續(xù)一系列的經(jīng)濟(jì)、金融、社會、城市方方面面的風(fēng)險，穩(wěn)預(yù)期是根本，必須建立一個對未來房地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)市場比較清晰的預(yù)期判斷。

　　居民杠桿率上漲過快仍需警惕

業(yè)內(nèi)人士表示，在房地產(chǎn)調(diào)控趨緊的同時，未來一段時間，防止居民購房杠桿率過快上漲仍將是相關(guān)政策的主基調(diào)。

融360大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年中國居民杠桿率水平為53.2%，遠(yuǎn)低于美國居民的76.1%。不過，業(yè)內(nèi)人士也表示，雖然目前我國居民杠桿率絕對水平較低，但是仍需警惕其過快增長的風(fēng)險。

恒大研究院院長任澤平就表示，我們?nèi)詰?yīng)警惕居民杠桿過快上升風(fēng)險。中國居民部門在2008年國際金融危機(jī)后經(jīng)歷了三輪快速加杠桿，杠桿水平從新興市場經(jīng)濟(jì)體向發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體迅速靠攏，安全空間被快速消耗。居民杠桿的過快上升將帶來銀行資產(chǎn)惡化、金融風(fēng)險積聚以及抑制居民消費增長等不良影響。

這一問題也已經(jīng)引發(fā)了監(jiān)管部門人士的高度警惕。中國銀保監(jiān)會主席郭樹清日前在第十一屆陸家嘴論壇上表示，近些年來，我國一些城市的住戶部門杠桿率急速攀升，相當(dāng)大比例的居民家庭負(fù)債率達(dá)到難以持續(xù)的水平。更嚴(yán)重的是，新增儲蓄資源一半左右投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)業(yè)過度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為，使其泡沫化問題更趨嚴(yán)重。他表示，房地產(chǎn)市場具有很強(qiáng)的區(qū)域性特征，不同地區(qū)房價有漲有跌都很正常。但是，“房子是用來住的，不是用來炒的”。歷史證明，凡是過度依賴房地產(chǎn)實現(xiàn)和維持經(jīng)濟(jì)繁榮的國家，最終都要付出沉重代價，凡是靠盲目投資投機(jī)房地產(chǎn)來理財?shù)木用窈推髽I(yè)，最終都會發(fā)現(xiàn)其實很不劃算。（記者 張莫 梁倩 呂昂）