在宣布貸款利率“換錨”一周多后,中國(guó)人民銀行日前明確了房貸新的定價(jià)方法。改革后的房貸利率會(huì)增還是會(huì)減?新發(fā)放的房貸利率怎么算?存量房貸利率咋執(zhí)行?這些問(wèn)題引起社會(huì)普遍關(guān)注。

LPR下降房貸會(huì)不會(huì)降?

人民銀行8月17日宣布將貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)作為各銀行新發(fā)放貸款的主要參考,個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)自然也要從原來(lái)的貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR。根據(jù)央行公布的改革后第一期LPR來(lái)看,1年期為4.25%,5年期以上為4.85%；分別較1年期和5年以上貸款基準(zhǔn)利率低10個(gè)和5個(gè)基點(diǎn)(每個(gè)基點(diǎn)為萬(wàn)分之一)。

“如果換成利率更低的LPR作為房貸定價(jià)基準(zhǔn),那我的房貸利率豈不是能降一些?”近期打算貸款買(mǎi)房的北京市民王先生起初有過(guò)這樣的想法,但仔細(xì)研究了新的房貸定價(jià)方法,他發(fā)現(xiàn)此次調(diào)整并非此前想得那么簡(jiǎn)單。

除了定價(jià)基準(zhǔn)進(jìn)行了轉(zhuǎn)換,此次央行明確,自10月8日起,新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

也就是說(shuō),LPR降了,房貸利率不一定降,還要看加點(diǎn)的情況。那么誰(shuí)來(lái)決定加點(diǎn)的多少呢?目前來(lái)看,有三個(gè)不可忽視的因素。

首先是央行的房貸利率底線(xiàn)。此次央行公告明確提出,首套房利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率,二套房不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。按8月20日5年期以上LPR計(jì)算,購(gòu)房者資質(zhì)再好、銀行資金再充裕,首套房利率不能低于4.85%,二套房不能低于5.45%。

其次是當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限。每筆房貸具體的加點(diǎn)數(shù)值,除了遵循央行制定的全國(guó)政策,還得符合當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求。此次調(diào)整明確,人民銀行分支機(jī)構(gòu)將指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制及時(shí)確定當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限。

此外,銀行會(huì)根據(jù)綜合貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況,與借款人協(xié)商約定。“未來(lái)LPR若進(jìn)一步下調(diào),房貸利率也不一定會(huì)降。在現(xiàn)有信貸政策調(diào)控下,新增住房按揭貸款額度較之前管控更嚴(yán),利率也在走高。”蘇州一家大行普惠金融部門(mén)負(fù)責(zé)人介紹,改革前當(dāng)?shù)厥滋追坷室演^基準(zhǔn)利率上浮25%。

人民銀行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)此前曾明確表示,落實(shí)“房住不炒”的目標(biāo)定位,就得做到房貸的增量不擴(kuò)張、房貸的利率不下降。要確保差別化住房信貸政策有效實(shí)施,保持個(gè)人住房貸款利率基本穩(wěn)定。

誰(shuí)的房貸利率受影響最大?

“我應(yīng)該現(xiàn)在趕緊定下辦貸款,還是再等等?”看到新的房貸定價(jià)政策出臺(tái),近期忙著看房的上海市民楊女士有些舉棋不定。

房貸利率“換錨”后,直接關(guān)系著打算貸款購(gòu)房者的“錢(qián)袋子”。專(zhuān)家認(rèn)為,根據(jù)目前實(shí)際利率水平來(lái)看,此次調(diào)整對(duì)大部分購(gòu)房者應(yīng)該影響不大,只對(duì)極少的銀行眼中的“優(yōu)質(zhì)客戶(hù)”可能會(huì)產(chǎn)生一定影響。

按公告要求,首套房利率不得低于相應(yīng)期限LPR。這就讓個(gè)別地區(qū)“優(yōu)質(zhì)客戶(hù)”獲得首套房貸9折或9.5折難以實(shí)現(xiàn)。不過(guò),央行表示,10月8日前,已經(jīng)發(fā)放和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款,仍按原合同約定執(zhí)行。專(zhuān)家分析,如果楊女士真的確定能獲得9折或9.5折房貸利率,還是早做決定對(duì)她更有利。

不過(guò),據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的35個(gè)城市最新房貸利率數(shù)據(jù)來(lái)看,目前執(zhí)行首套房貸9折或9.5折的城市非常少,7月份上海還有首套房能執(zhí)行4.84%利率的,但絕大部分城市的首套房平均利率均顯著高于4.85%。而且,最近幾個(gè)月,無(wú)論是首套房還是二套房,大部分城市的房貸平均利率都呈微弱上行趨勢(shì)。

“展望未來(lái)一段時(shí)間,個(gè)人住房貸款利率有上行的可能性,但幅度不會(huì)太大。”國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員董希淼認(rèn)為,不同銀行對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)定位不一樣,在不同區(qū)域的信貸資源投入也相差較大,因此在房貸利率會(huì)有明顯的分化,而大型商業(yè)銀行房貸利率調(diào)整預(yù)計(jì)相對(duì)溫和。

LPR月月變房貸利率會(huì)咋變?

“以前每次降息房貸利率會(huì)在次年調(diào)整,而LPR月月都在變,我的房貸利率會(huì)咋變?”這應(yīng)該是不少貸款購(gòu)房者心中的疑問(wèn)。

此次央行的公告明確,個(gè)人住房貸款利率重定價(jià)周期可由雙方協(xié)商約定,最短為1年,最長(zhǎng)為合同期限。每次利率重新定價(jià)時(shí),定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR。

也就是說(shuō),房貸利率“換錨”后,新增房貸重新定價(jià)時(shí)得看當(dāng)時(shí)LPR的水平。專(zhuān)家表示,房貸調(diào)整頻率是最高1年,最低頻率可以不調(diào)整。房貸利率不會(huì)每個(gè)月都跟著LPR走,但預(yù)計(jì)未來(lái)銀行為了降低自身的風(fēng)險(xiǎn),會(huì)要求客戶(hù)每年做一次重定價(jià),根據(jù)LPR一年變一次。此外,根據(jù)央行公告,公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所研究員周景彤認(rèn)為,未來(lái)房貸利率會(huì)更加突出體現(xiàn)地域性、貨幣政策和各銀行的信貸策略,不同地區(qū)、不同客戶(hù)和不同時(shí)期房貸利率的差別會(huì)更大,更能體現(xiàn)“因城施策”。

交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健表示,房貸定價(jià)新規(guī)對(duì)市場(chǎng)影響有限,仍然是此前房地產(chǎn)調(diào)控政策的延續(xù):可以維持新的個(gè)人住房貸款利率保持總體穩(wěn)定,既不下降,也不會(huì)明顯增加個(gè)人房貸利息負(fù)擔(dān)。這將有利于在推動(dòng)企業(yè)貸款利率下降的同時(shí),保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。