存量房貸利率迎來(lái)新變化。據(jù)央行官方微信3月1日消息顯示，存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換自2020年3月1日如期啟動(dòng)，目前主要銀行已完成相關(guān)準(zhǔn)備工作。根據(jù)規(guī)定，2020年1月1日前簽訂商業(yè)房貸合同的客戶(hù)可以將房貸利率選擇轉(zhuǎn)換為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）加點(diǎn)形成的浮動(dòng)利率，或者固定利率。分析人士指出，在當(dāng)前LPR存下行區(qū)間的情況下，建議房貸客戶(hù)選擇LPR定價(jià)方式，但這并不意味著房貸利率就此下降，還要看利率的長(zhǎng)期走勢(shì)。
貸款利率轉(zhuǎn)換工作正式啟動(dòng)
3月1日，包括房貸利率在內(nèi)的存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作正式啟動(dòng)。央行在官方微信公眾號(hào)上發(fā)布消息稱(chēng)，目前，主要銀行已完成相關(guān)準(zhǔn)備工作，并通過(guò)其官方網(wǎng)站、微信公眾號(hào)等渠道發(fā)布了公告，貸款客戶(hù)可根據(jù)承貸銀行公告，與銀行協(xié)商辦理存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。
2月29日，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行、招商銀行、光大銀行、民生銀行、興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行等多家銀行發(fā)布公告，介紹定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的具體實(shí)施細(xì)則。為了讓客戶(hù)更直觀地了解轉(zhuǎn)換規(guī)則，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行等多家銀行還發(fā)布了詳細(xì)圖解內(nèi)容。
根據(jù)各家銀行公告，2020年1月1日前已發(fā)放的和已簽訂合同尚未發(fā)放的，參考央行基準(zhǔn)利率定價(jià)的個(gè)人浮動(dòng)利率住房貸款，均需進(jìn)行轉(zhuǎn)換。固定利率貸款、公積金個(gè)人住房貸款、逾期貸款(整筆逾期)、不良貸款不在此次轉(zhuǎn)換范圍內(nèi)。如果購(gòu)房者的住房貸款是組合貸款，其中商業(yè)性個(gè)人住房貸款按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行切換，公積金貸款仍按原合同執(zhí)行。此外，借款人有多筆房貸的，需要逐筆辦理轉(zhuǎn)換。
由于特殊時(shí)期，為減少人員聚集，銀行建議客戶(hù)通過(guò)手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行等線(xiàn)上渠道辦理業(yè)務(wù)。如果無(wú)法通過(guò)線(xiàn)上渠道自助辦理的，可以通過(guò)網(wǎng)點(diǎn)柜臺(tái)或者智能柜員機(jī)辦理。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、廣發(fā)銀行等只能通過(guò)線(xiàn)上渠道辦理，暫未開(kāi)通線(xiàn)下受理。
值得一提的是，每家銀行的具體轉(zhuǎn)換時(shí)間并不相同。其中，國(guó)有六大行均表示，從3月1日開(kāi)始受理，至8月31日結(jié)束。股份制銀行相對(duì)延后，華夏銀行從3月底逐步開(kāi)放轉(zhuǎn)換工作，招商銀行、興業(yè)銀行、廣發(fā)銀行等將從4月開(kāi)展轉(zhuǎn)換工作，光大銀行將于7月21日進(jìn)行個(gè)人存量浮動(dòng)利率住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)批量轉(zhuǎn)換。
兩類(lèi)定價(jià)模式有何不同
根據(jù)央行規(guī)定，存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換方式有兩種，一種是將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加點(diǎn)形成的浮動(dòng)利率，一種是轉(zhuǎn)換為固定利率。需要注意的是，只有一次選擇轉(zhuǎn)換方式的機(jī)會(huì)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。因此，選擇哪種轉(zhuǎn)換方式以及LPR定價(jià)方式如何計(jì)算利率，成為購(gòu)房者最為關(guān)心的問(wèn)題。
對(duì)于參考LPR定價(jià)房貸利率的計(jì)算思路，按照“等價(jià)轉(zhuǎn)換”原則，用現(xiàn)有利率水平倒算出加點(diǎn)數(shù)值，將“基準(zhǔn)利率上下浮”（做乘法）轉(zhuǎn)換為“LPR加點(diǎn)”（做加法）。轉(zhuǎn)換為固定利率的計(jì)算思路上，轉(zhuǎn)換后的利率水平等于原合同當(dāng)前的執(zhí)行利率水平，利率水平在合同剩余期限內(nèi)固定不變。
根據(jù)各家銀行公告，轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加點(diǎn)浮動(dòng)利率時(shí)，加點(diǎn)數(shù)值等于原合同當(dāng)前的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值，也就是：加點(diǎn)數(shù)值=客戶(hù)現(xiàn)在的利率水平-2019年12月發(fā)布的LPR。此外，加點(diǎn)數(shù)值可為負(fù)值，加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。原合同借款期限在五年及以下的，參考一年期LPR；原合同借款期限在五年以上的，參考五年期以上LPR。
值得關(guān)注的是，參考LPR定價(jià)的轉(zhuǎn)換方式需重新約定重定價(jià)周期（一般為一年）和重定價(jià)日。假定重定價(jià)周期為一年，重定價(jià)日為次年的1月1日，也就是說(shuō)2021年1月1日的房貸利率將根據(jù)2020年12月相應(yīng)期限LPR加點(diǎn)計(jì)算，且這一利率在2021年保持不變，直到2022年1月1日再重新計(jì)算新一年的利率水平，依次類(lèi)推。
舉例來(lái)看，假設(shè)A客戶(hù)有一筆房貸，剩余還款期限為十年，原定價(jià)水平為基準(zhǔn)利率上浮10%，當(dāng)前執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。如果轉(zhuǎn)換為固定利率，在2020-2030年期間的利率均為5.39%。
如果轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加點(diǎn)形成的浮動(dòng)利率，由于貸款合同期限在五年以上，參考2019年12月發(fā)布的五年期以上LPR數(shù)值，即4.8%，A客戶(hù)的加點(diǎn)數(shù)值也就是0.59%（5.39%-4.8%=0.59%，即59個(gè)基點(diǎn)）。也就是說(shuō)在之后的還款時(shí)間內(nèi)，A客戶(hù)的房貸利率=上年12月LPR+0.59%。根據(jù)公式計(jì)算，2020年房貸利率仍為5.39%，與轉(zhuǎn)換為固定利率一樣。
今年2月LPR報(bào)價(jià)五年期以上為4.75%，假定在今年12月，LPR報(bào)價(jià)繼續(xù)下行至4.7%，那么A客戶(hù)2021年的房貸利率為4.7%+0.59%=5.29%，相較轉(zhuǎn)換為固定利率下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。如果后續(xù)LPR繼續(xù)下降，房貸利率也會(huì)相應(yīng)降低。
綜合來(lái)看，選擇哪種轉(zhuǎn)換方式，取決于LPR的未來(lái)走勢(shì)。如果LPR后續(xù)呈現(xiàn)總體下降格局，選擇參考LPR加點(diǎn)的定價(jià)方式更為優(yōu)惠。分析人士預(yù)測(cè)，在當(dāng)前降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本的背景下，LPR仍存下行空間，建議房貸客戶(hù)選擇轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR定價(jià)方式。
中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬表示，利率是有周期的，會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期的變化出現(xiàn)波動(dòng)。目前LPR處于下行時(shí)期，選擇LPR定價(jià)方式會(huì)減少房貸成本；但是一旦經(jīng)濟(jì)處于上行周期，通脹壓力上升，LPR利率也會(huì)出現(xiàn)上調(diào)。因此選擇參考LPR定價(jià)方式，存在利率風(fēng)險(xiǎn)。從現(xiàn)階段來(lái)看，他建議選擇LPR加點(diǎn)方式，如果后續(xù)LPR出現(xiàn)回升，客戶(hù)可以選擇提前還款，避免房貸利率上升帶來(lái)的成本上升。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，實(shí)際利率大趨勢(shì)是下行的，選擇LPR加點(diǎn)浮動(dòng)利率的方式可能有利于購(gòu)房者。
基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換不意味利率降低
過(guò)去，房貸利率是參考央行基準(zhǔn)利率，以打折或者上浮多少百分點(diǎn)的方式計(jì)算。去年8月，央行改革L(fēng)PR形成機(jī)制，明確參考LPR確定貸款利率，這意味著未來(lái)的貸款利率將以L(fǎng)PR加點(diǎn)方式形成。
2019年12月，央行發(fā)布公告稱(chēng)，自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶(hù)就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以L(fǎng)PR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，也可轉(zhuǎn)換為固定利率，轉(zhuǎn)換工作原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。
央行有關(guān)負(fù)責(zé)人彼時(shí)表示，自央行發(fā)布改革完善LPR形成機(jī)制之后，接近90%的新發(fā)放貸款已經(jīng)參考LPR定價(jià)，但存量浮動(dòng)利率貸款仍基于貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)，不能及時(shí)反映市場(chǎng)利率變化，不利于保護(hù)借貸雙方的權(quán)益。為進(jìn)一步深化LPR改革，央行推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。
“為促進(jìn)貸款利率‘兩軌合一軌’，提高利率傳導(dǎo)效率，推動(dòng)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，央行完善LPR形成機(jī)制，并明確后續(xù)新增貸款參考LPR定價(jià)，存量貸款逐步調(diào)整參考LPR定價(jià)。”中國(guó)養(yǎng)老金融50人論壇特邀研究員婁飛鵬指出，目前銀行業(yè)開(kāi)始進(jìn)行的房貸利率轉(zhuǎn)換，正是按照央行的改革思路完善利率定價(jià)機(jī)制，推動(dòng)利率市場(chǎng)化改革，實(shí)現(xiàn)利率“兩軌合一軌”的重要方式。
分析人士指出，房貸利率轉(zhuǎn)換工作只是定價(jià)方式的轉(zhuǎn)變，并不意味著房貸利率就此降低。央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)近日表示，LPR下行基本上不影響個(gè)人房貸利率。房住不炒仍然是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的主導(dǎo)方向，央行貨幣政策執(zhí)行報(bào)告也強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，銀行可通過(guò)LPR加點(diǎn)方式確定個(gè)人房貸利率，基本保持原有水平。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受北京商報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)指出，對(duì)于存量房貸來(lái)說(shuō)，2020年只是轉(zhuǎn)化計(jì)價(jià)方式，利率保持不變。2021年可能享受到轉(zhuǎn)化后的降息，但幅度相對(duì)有限，所以對(duì)于大部分存量貸款來(lái)說(shuō)，影響非常小。同時(shí)，在房住不炒下，市場(chǎng)平穩(wěn)是主流，房貸利率波動(dòng)不會(huì)大。
嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，就今年而言，利率還會(huì)繼續(xù)下調(diào)，房貸利率會(huì)有所下降。但是，這并不能說(shuō)明以后的房貸利率一直是下行的，如果后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，利率也有可能上調(diào)。
值得注意的是，除了個(gè)人住房貸款外，此次需要轉(zhuǎn)換的還包括個(gè)人消費(fèi)經(jīng)營(yíng)類(lèi)貸款、個(gè)人商用房貸款、對(duì)公貸款等。多家銀行表示，對(duì)公貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換采取線(xiàn)下辦理方式，貸款經(jīng)辦行客戶(hù)經(jīng)理將與客戶(hù)聯(lián)系，協(xié)商辦理相關(guān)轉(zhuǎn)換事宜。
北京商報(bào)記者 孟凡霞 吳限
