城市更新過程中，房企應注重從“開發(fā)方式”向“經(jīng)營模式”轉(zhuǎn)變。城市更新不僅是空間更新，更應通過內(nèi)容的整合和運營，實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)文化內(nèi)涵的豐富和生活質(zhì)量的提升。

房地產(chǎn)頭部企業(yè)萬科企業(yè)股份有限公司近日有關城市更新的動作不斷。據(jù)“上海發(fā)布”公眾號消息，上海市人民政府與萬科在滬簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。萬科董事會主席郁亮表示，將進一步深化與上海在城市更新等方面的合作對接。此前的6月，上海城市更新基金成立，總規(guī)模約800億元。數(shù)家房企參與簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，萬科亦為其中之一。

當前，城市更新正成為眾多房企業(yè)績增長的新動能。遠洋集團不久前公布的2021年中期業(yè)績顯示，集團已在城市更新業(yè)務領域擁有拆除重建、存量盤活、社區(qū)煥新三種模式。截至2021年6月30日，遠洋已簽約舊改項目近1800萬平方米，分布在深圳、廣州、東莞等大灣區(qū)重點城市，其中已轉(zhuǎn)化項目共7個，并已獲取5個舊改項目。目前共計4個項目在售，2022年預計推出3個新項目。

房企參與城市更新有望獲得更多支持。“十四五”規(guī)劃和2035年遠景目標綱要明確提出，實施城市更新行動。老舊小區(qū)改造是城市更新的重要內(nèi)容之一，我國提出，到“十四五”期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務。住房和城鄉(xiāng)建設部有關負責人曾表示，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與老舊小區(qū)改造。今年以來，多省市密集出臺相關舉措推進城市更新。除上海設立了城市更新基金以外，據(jù)報道，7月份無錫市也設立了城市更新基金，基金規(guī)模達300億元，專項用于投資無錫舊城區(qū)改造和城市更新項目規(guī)劃、建設、開發(fā)及運營等。此外，廣州、北京等城市也設立了與城市更新相關的基金。

中國人民大學國發(fā)院城市更新研究中心主任秦虹表示，我國城鎮(zhèn)化正進入中高級發(fā)展階段，城市更新是提升城市能級最重要的舉措，是城市發(fā)展轉(zhuǎn)型和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型的一個結合點，值得企業(yè)高度重視。

種種跡象表明，城市更新已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的下一個“兵家必爭之地”。有研究認為，我國未來每年有8億平方米的存量需要更新，城市更新將是一個10萬億元級的市場?？硕鸾y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國百強房企中參與城市更新的比例達80%，已有51%的房企運營規(guī)模超百萬平方米，早期布局的項目已進入價值兌現(xiàn)期。

業(yè)內(nèi)人士指出，城市更新項目的一大特點就是開發(fā)和回報周期長，短則幾年，長則十年以上。這對房企的融資和開發(fā)運營能力都是重大的考驗。在愿景集團董事長陶紅兵看來，老舊小區(qū)改造項目操作過程中需要和政府、居民同時打交道，且回報周期較長，更適合不想賺“快錢”的房企。不過，因為未來增量越來越少，房地產(chǎn)企業(yè)更適合向這個方面轉(zhuǎn)型。

城市更新的過程中，房企應該注重從“開發(fā)方式”向“經(jīng)營模式”轉(zhuǎn)變。城市更新不僅是空間上的更新，更應該通過內(nèi)容的整合和運營，實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)文化內(nèi)涵的豐富和生活質(zhì)量的提升。日前，住房和城鄉(xiāng)建設部就《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》公開征求意見，其中提到，要轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設方式，堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，嚴管大拆大建，加強修繕改造，注重提升功能，增強城市活力。

經(jīng)歷了過去城鎮(zhèn)化率的快速提升，我國“以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”正向“精細化運營”邁進。摒棄過去“大拆大建”“高速度、高周轉(zhuǎn)”的固有思維，城市更新更像是“老火慢燉”，對于房企而言，運營城市更新項目更應耐得住寂寞，“慢工出細活”。