深度調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)釋放不可避免

第一，市場(chǎng)深度調(diào)整必然伴隨風(fēng)險(xiǎn)的釋放。從高位波動(dòng)運(yùn)行調(diào)整到合理平穩(wěn)運(yùn)行，意味著增速放緩、規(guī)?？s小或價(jià)格下降，這必將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)循環(huán)中斷或減弱。2021年和2022年房地產(chǎn)銷售金額分別為18.19萬(wàn)億元和13.33萬(wàn)億元。市場(chǎng)深度調(diào)整使2022年相比2021年房企資金缺口也是最小的風(fēng)險(xiǎn)敞口為4.86萬(wàn)億元。從銷售價(jià)格上看，2022年的房?jī)r(jià)相比2021年下降2%。從結(jié)構(gòu)上看，一些城市的房?jī)r(jià)若下降較多，與之相關(guān)的企業(yè)、家庭、政府將遭受更大損失。從理論上講，市場(chǎng)調(diào)整是市場(chǎng)行為，市場(chǎng)主體應(yīng)自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。如果市場(chǎng)調(diào)整超過(guò)合理區(qū)間，或者市場(chǎng)調(diào)整導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)循環(huán)中斷、社會(huì)信用崩塌、資產(chǎn)不良過(guò)度、債務(wù)違約過(guò)度，則可能帶來(lái)不必要的損失。因此，確保風(fēng)險(xiǎn)可控和風(fēng)險(xiǎn)最小化釋放，是市場(chǎng)調(diào)節(jié)成功的重要標(biāo)志。

第二，市場(chǎng)局部風(fēng)險(xiǎn)釋放及外溢已受到初步管控。房企資金鏈斷裂和債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)受到管控和緩釋。個(gè)別“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的房企，在嚴(yán)監(jiān)管政策性制度約束與疫情及外部環(huán)境的沖擊下，出現(xiàn)資金鏈斷裂和債務(wù)違約，進(jìn)而導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期逆轉(zhuǎn)，住戶部門(mén)觀望帶來(lái)的市場(chǎng)收縮和銷售下降，金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)了抽貸、斷貸，以及提前催債的應(yīng)激反應(yīng)，損壞了房企資產(chǎn)負(fù)債表。對(duì)此，央行全面實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，弱化金融機(jī)構(gòu)的過(guò)度避險(xiǎn)情緒，使得房企尤其是優(yōu)質(zhì)房企的信貸和債券融資環(huán)境得以改善。央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2022年9-12月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增2300億元，同比多增4200億元，2023年1月，新增超過(guò)3700億元，同比多增2200億元。2022年四季度房企境內(nèi)發(fā)債1200億元，多增22%。2023年1月，發(fā)債400億元，同比增長(zhǎng)23%。

房地產(chǎn)供給端局部風(fēng)險(xiǎn)的四條溢出途徑受到管控。資金鏈斷裂導(dǎo)致債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，包括向金融機(jī)構(gòu)溢出的到期銀行貸款和到期國(guó)內(nèi)外的債券債務(wù)違約，大多得到了借新還舊或者展期等處理，兌付違約的項(xiàng)目在減少。向上下游企業(yè)溢出的到期商業(yè)票據(jù)和工程墊付資金違約，部分得到了消化或者逾期處理。停工爛尾導(dǎo)致的交付違約風(fēng)險(xiǎn)得到進(jìn)一步遏制。針對(duì)一些房地產(chǎn)項(xiàng)目停工導(dǎo)致交付違約進(jìn)而停貸違約，央行推出了3500億元保交樓專項(xiàng)借款，設(shè)立了2000億元保交樓貸款支持?；乜钕陆岛屯９€尾帶來(lái)薪酬違約風(fēng)險(xiǎn)，是地方政府管控的重點(diǎn)領(lǐng)域。企業(yè)出險(xiǎn)帶來(lái)資產(chǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)，不僅給產(chǎn)權(quán)所有者或者股權(quán)投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，而且作為貶值的抵押品，也給金融機(jī)構(gòu)等債務(wù)主體帶來(lái)償付風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，通過(guò)建立完善的相關(guān)薪酬制度、成立專業(yè)的薪酬管理機(jī)構(gòu)等控制薪酬違約風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

第三，當(dāng)前市場(chǎng)仍處在風(fēng)險(xiǎn)消化與風(fēng)險(xiǎn)外溢的十字路口。盡管目前的風(fēng)險(xiǎn)主要是房地產(chǎn)局部風(fēng)險(xiǎn)，如果處置及時(shí)得當(dāng)，局部風(fēng)險(xiǎn)將化解或緩釋，否則也有可能觸發(fā)更大的甚至是系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。一是房地產(chǎn)整體風(fēng)險(xiǎn)。如果房企局部風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)傳導(dǎo)，通過(guò)過(guò)度反應(yīng)的預(yù)期和行為等因素的傳導(dǎo)，需求下降、價(jià)格下降、資產(chǎn)縮水，最終可能導(dǎo)致市場(chǎng)恐慌、資產(chǎn)拋售和斷供斷貸。目前已出現(xiàn)了法拍房急劇增加和二手房銷售量擴(kuò)大的苗頭。二是金融風(fēng)險(xiǎn)。在以間接融資為主的金融體系下，房企對(duì)金融機(jī)構(gòu)的融資、各類非金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企的融資、對(duì)上下游企業(yè)的欠款，金融機(jī)構(gòu)對(duì)住戶部門(mén)和政府部門(mén)的貸款，其債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)最終都要傳遞給銀行等金融機(jī)構(gòu)。三是財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。一方面，目前以土地等作抵押的地方債務(wù)規(guī)模較大，土地價(jià)格下降也將影響地方政府的資產(chǎn)負(fù)債表。另一方面，房地產(chǎn)稅費(fèi)和土地出讓收入的大幅下降與財(cái)政補(bǔ)貼、政府接管導(dǎo)致的財(cái)政支出增加，使得一些地方政府的財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)攀升。四是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)多，房企風(fēng)險(xiǎn)如果得不到控制和緩釋，可能會(huì)通過(guò)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)蔓延并影響到整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系的正常運(yùn)行。

在市場(chǎng)深度調(diào)整的過(guò)程中，除了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)自我加強(qiáng)外，預(yù)期弱化固化、外部突發(fā)事件都可能導(dǎo)致顯在風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大和潛在風(fēng)險(xiǎn)變現(xiàn)。處于風(fēng)險(xiǎn)釋放過(guò)程中的預(yù)期不僅存在弱化、強(qiáng)化和固化的慣性，而且更加敏感，市場(chǎng)主體行為對(duì)負(fù)面信息的應(yīng)激反應(yīng)更加過(guò)度。對(duì)此，需要積極應(yīng)對(duì)新情況新挑戰(zhàn)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

提前預(yù)判和密切關(guān)注外部環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、市場(chǎng)主體、政策效應(yīng)的變化以及相互影響，通過(guò)“接化轉(zhuǎn)”完成對(duì)市場(chǎng)的合理調(diào)整

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整及其風(fēng)險(xiǎn)釋放，沖擊在環(huán)境端，問(wèn)題在供給端，核心在金融端，出路在需求端，主動(dòng)改變是在政府端。一方面，市場(chǎng)擁有潛力和政府擁有優(yōu)勢(shì)。未來(lái)每年仍能保持10億-12億平方米的需求增長(zhǎng)。各級(jí)政府擁有較大的化解風(fēng)險(xiǎn)的主動(dòng)性和能力，央企、國(guó)企、國(guó)有商業(yè)銀行也有著較大的通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作化解風(fēng)險(xiǎn)的能力。另一方面，外部環(huán)境的不確定與市場(chǎng)主體的敏感性在增加。因此，需要提前預(yù)判和密切關(guān)注外部環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、市場(chǎng)主體、政策效應(yīng)的變化以及相互影響。充分發(fā)揮市場(chǎng)作用力和政府影響力，爭(zhēng)取以最小代價(jià)，通過(guò)“接化轉(zhuǎn)”，完成對(duì)市場(chǎng)的合理調(diào)整，實(shí)現(xiàn)模式的華美轉(zhuǎn)型和風(fēng)險(xiǎn)的有序釋放，讓房地產(chǎn)真正走上平穩(wěn)健康和良性循環(huán)的發(fā)展道路。

接?。赫c市場(chǎng)攜手防止深度調(diào)整超過(guò)合理區(qū)間。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整有一個(gè)合理幅度和區(qū)間，超出合理的調(diào)整區(qū)間可能會(huì)陷入失控狀態(tài)，不僅威脅房地產(chǎn)市場(chǎng)的安全和發(fā)展，也威脅宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與安全。為此，需要防范和減緩?fù)獠坎淮_定沖擊，促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)增長(zhǎng)，擴(kuò)大就業(yè)、增加收入，扭轉(zhuǎn)住戶部門(mén)的預(yù)期。放寬購(gòu)房條件，取消不合理的行政限制。降低購(gòu)房成本，合理調(diào)整住房抵押貸款利率和房地產(chǎn)交易稅率，釋放住戶部門(mén)剛性和改善性需求潛力。完善行政逆向調(diào)控機(jī)制，基于市場(chǎng)下行速度和幅度啟動(dòng)不同等級(jí)的臨時(shí)性反向措施和工具。發(fā)揮一、二線城市風(fēng)向標(biāo)作用，調(diào)整一、二線城市的行政限制政策，釋放一、二線城市的需求潛力，加快一、二線城市的市場(chǎng)溫和回暖，帶動(dòng)全國(guó)市場(chǎng)彈跳式軟著陸在合理區(qū)間。

化解：針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)形成和外溢機(jī)制處置防控風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處置和消化是個(gè)復(fù)雜的長(zhǎng)期過(guò)程，要做好長(zhǎng)期準(zhǔn)備，同時(shí)分清輕重緩急，堅(jiān)持市場(chǎng)化和法治化原則，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資產(chǎn)盤(pán)活、債務(wù)重組、風(fēng)險(xiǎn)緩釋和損失分?jǐn)偡矫娴淖饔?。同時(shí)，也要發(fā)揮政府的市場(chǎng)參與和政策引導(dǎo)作用，建立由政府統(tǒng)籌、社會(huì)參與的專門(mén)處置和化解的協(xié)同組織，發(fā)展和利用專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作。

積極化解存量風(fēng)險(xiǎn)。由于房企風(fēng)險(xiǎn)的形成機(jī)制是個(gè)別房企資金鏈斷裂導(dǎo)致市場(chǎng)主體收縮，引起市場(chǎng)反應(yīng)，帶來(lái)更多房企資金緊張及運(yùn)行中斷，從而導(dǎo)致房企資產(chǎn)不良及價(jià)格下跌，引發(fā)債務(wù)違約。因此，化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)堅(jiān)持“修復(fù)資金鏈條，盤(pán)活存量資產(chǎn)，恢復(fù)資產(chǎn)價(jià)格，債務(wù)清償，分?jǐn)偨?jīng)濟(jì)損失”的基本思路。增加信用支持，修復(fù)資金鏈斷裂導(dǎo)致債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。確保金融機(jī)構(gòu)、住戶部門(mén)回歸到資金供給和住房需求的常態(tài)，實(shí)現(xiàn)房企恢復(fù)資金循環(huán)，保障房企債務(wù)償還和債務(wù)循環(huán)；保證交樓，化解停工爛尾導(dǎo)致交付違約風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)鍵是要加快解決“三箭”的一些梗阻，使黨中央出臺(tái)的專項(xiàng)措施落到實(shí)處；重組企業(yè)，化解企業(yè)出險(xiǎn)帶來(lái)的薪酬違約風(fēng)險(xiǎn)；盤(pán)活資產(chǎn)，化解企業(yè)出險(xiǎn)帶來(lái)的資產(chǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)增加信用和兼并重組，恢復(fù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)，盤(pán)活存量資產(chǎn)，恢復(fù)資產(chǎn)價(jià)值，縮小不良債務(wù)，減少經(jīng)濟(jì)損失。

主動(dòng)防范潛在風(fēng)險(xiǎn)。除了加快房企存量風(fēng)險(xiǎn)的化解和處置，還應(yīng)堅(jiān)持“穩(wěn)定外部環(huán)境，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，擴(kuò)大政府資產(chǎn)負(fù)債表，增強(qiáng)房企信用，穩(wěn)定主體預(yù)期，增加住戶部門(mén)需求”的基本思路，消除房地產(chǎn)需求端以及金融、財(cái)政等方面的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

轉(zhuǎn)型：依靠市場(chǎng)倒逼力量推動(dòng)新制度平穩(wěn)構(gòu)建。

當(dāng)前市場(chǎng)深度調(diào)整確實(shí)給新舊模式切換帶來(lái)一定挑戰(zhàn)，但也存在能夠促進(jìn)穩(wěn)定市場(chǎng)的新模式建設(shè)選項(xiàng)，應(yīng)利用市場(chǎng)倒逼和通過(guò)政府推動(dòng)，加快率先轉(zhuǎn)型。

一是加快實(shí)施“青新市民安居工程”，完善住房供需體系中的住房保障體系。制定優(yōu)惠政策，激勵(lì)國(guó)有企業(yè)或優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)收購(gòu)出險(xiǎn)企業(yè)的部分項(xiàng)目用于保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房或安居工程產(chǎn)權(quán)房。二是利用市場(chǎng)調(diào)整倒逼房企轉(zhuǎn)變模式，市場(chǎng)和政府?dāng)y手建立現(xiàn)房銷售制度。在嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境下，追求風(fēng)險(xiǎn)最小化的“三高”房企將主動(dòng)降杠桿、降負(fù)債，可通過(guò)支持企業(yè)的市場(chǎng)化并購(gòu)重組和房企債轉(zhuǎn)股等方式進(jìn)一步降低企業(yè)杠桿率。在買方市場(chǎng)環(huán)境下，住戶部門(mén)更愿意購(gòu)買現(xiàn)房，應(yīng)加快在一些地區(qū)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售制度，及時(shí)指導(dǎo)制定現(xiàn)房銷售的相關(guān)制度規(guī)則。三是建立房地產(chǎn)紓困基金，引導(dǎo)住房融資模式轉(zhuǎn)向“股權(quán)融資，基金主導(dǎo)”。完善住房公積金制度和模式。在房地產(chǎn)REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）多年探索以及基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，加快發(fā)行保障性和商業(yè)性的租賃住房投資信托基金。加快建立住房紓困基金，定向用于出險(xiǎn)或困難房企及項(xiàng)目的股權(quán)投資，以便“保交樓”。積極探索政府建立、社會(huì)參與的房地產(chǎn)引導(dǎo)基金，參與戰(zhàn)略并購(gòu)和資產(chǎn)重組，化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。另外，有條件的地區(qū)還應(yīng)進(jìn)一步建立健全常住地提供基本公共服務(wù)制度，完善住房承租者保護(hù)制度，完善土地供應(yīng)制度，探索“人地錢房”掛鉤機(jī)制。

（作者為中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員）

責(zé)編/賈娜 美編/宋揚(yáng)

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