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為適應我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，近期，多地多部門密集發(fā)文，適時調整優(yōu)化房地產政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求的同時，也將對擴大消費、拉動投資、穩(wěn)定經濟增長產生有利影響。

8月30日，廣東省廣州市、深圳市先后宣布執(zhí)行“認房不認貸”政策。9月1日，上海市、北京市也先后宣布執(zhí)行該政策。

8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布通知，首套、二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%、30%。同時，降低存量首套住房貸款利率。

專家指出，近段時間多地多部門密集發(fā)文，適時調整優(yōu)化房地產政策，釋放出促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的積極信號。

政策打出“組合拳”，更好滿足居民剛性和改善性住房需求

“認房不認貸”政策明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

“對于有換房需求的家庭，在‘認房不認貸’政策下，可以以更低的首付比例、更優(yōu)惠的貸款利率換購住房，加上居民換購住房的個人所得稅退稅優(yōu)惠期也延長了，這些政策有助于降低購房成本、釋放換房需求。”住房城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任浦湛介紹。

姜楠在廣州工作了10多年。2015年，結婚在即的她先在廣東省佛山市購買了一套婚房，簡單裝修后就租了出去，自己則在廣州租房住。這兩年，眼看孩子到了要上學的年紀，姜楠兩夫妻想在廣州買套房的愿望愈發(fā)強烈。

“看了十幾套二手房，比較滿意的，差不多都要600多萬元。之前佛山那套房也有貸款，現(xiàn)在要買這套房，首付要四成，貸款利率4.8%。”姜楠說，按照“認房不認貸”的新政策，現(xiàn)在首付只需三成，少一成首付，就是60多萬元；而且，貸款利率享受4.2%的首套房利率，月供負擔也能減輕不少。

深圳市民黃女士也表達了類似的想法：“我們一直想換個大一點的房子，改善居住條件。但如果認定為二套房，首付比例高，難以承擔。新政出臺后，壓力就小多了。”

北京鏈家研究院院長高原認為，“認房不認貸”主要利好北京新市民及改善型群體。新市民方面，較為普遍的一個情況是其在京無房，但曾在外地有過購房信貸記錄，在原有標準下在京購房要支付六成（普宅）或八成（非普宅）首付；改善型群體方面，則利好“賣一買一”改善置換群體，受家庭結構變化、育兒、養(yǎng)老等因素影響，當前北京住宅市場近七成購房者屬于改善型需求。

“認房不認貸”等政策出臺后，市場反應如何？北京鏈家朝陽區(qū)某活躍區(qū)域門店經理婁春雷告訴記者，北京公布政策后，我們陸續(xù)接到不少客戶的咨詢電話，前兩個月周末線上咨詢量一般是20多個，這個周末增加到60多個，區(qū)域掛牌量也活躍起來。“我們這邊改善型客戶目標房型的售價大多在800萬元到1000萬元。之前看房，考慮到80%的二套房首付有些猶豫，現(xiàn)在政策落地，不少客戶選擇將房產掛牌獲得首套資格。”婁春雷說。

貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，8月30日至31日，廣州、深圳的二手房日均成交量，較上周（8月21日至27日）的日均成交量分別提升了25%、70%，客戶帶看量也較快增長。

不只是“認房不認貸”政策，調整優(yōu)化差別化住房信貸、降低存量首套住房貸款利率等政策，同樣有助于更好滿足剛性和改善性住房需求。

中國人民銀行、金融監(jiān)管總局有關負責人介紹，此次差別化住房信貸政策調整優(yōu)化的重點包括兩方面：一是統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。二是將二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點。各地可按照因城施策原則，根據(jù)當?shù)胤康禺a市場形勢和調控需要，自主確定轄區(qū)內首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

房地產市場整體已轉入供大于求的買方市場

房地產鏈條長、涉及面廣，可以說牽一發(fā)動全身。

進入今年二季度，受宏觀環(huán)境影響，居民購房能力和意愿下降，購房作為大宗消費恢復相對滯后，房地產市場成交量增速有所放緩。1至7月份，商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降6.5%；房屋新開工面積56969萬平方米，下降24.5%。

7月24日，中共中央政治局召開會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調整優(yōu)化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

浙江工業(yè)大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬分析，房地產市場供求關系發(fā)生重大變化，主要表現(xiàn)在三方面：一是從賣方市場轉向買方市場。經過持續(xù)20多年大規(guī)模開發(fā)，2022年全國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已經超過41平方米，疊加人口呈現(xiàn)負增長、城鎮(zhèn)化進入中后期等因素影響，市場整體已轉入供大于求的買方市場，特別是中小城市商品房庫存量大、去化周期長。二是從增量為主的市場轉向存量為主的市場。不少城市存量房交易增速快于新建商品房銷售增速，部分城市二手房成交量已經超過新房成交量。三是從期房銷售為主轉向現(xiàn)房銷售占比穩(wěn)步提高。

“適應我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，近段時間一系列政策措施落實落地，不僅能夠更好滿足居民剛性和改善性需求，也對擴大消費、拉動投資、穩(wěn)定經濟增長意義重大。”虞曉芬認為。

招聯(lián)首席研究員董希淼說，根據(jù)有關測算，此次存量首套房貸利率調整，平均降幅大約為80個基點。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人還款支出每年超過5000元，有助于降低住房消費負擔，進而增加居民消費和投資能力。

促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，還需多方發(fā)力保持耐心

受訪專家表示，當前適時調整優(yōu)化房地產政策，打開了市場預期窗口，短期看剛需和改善性需求將集中入市，年底前市場交易量或有明顯增長。但是，整體看房地產市場供求關系發(fā)生巨大變化，且受宏觀環(huán)境影響較大，要以更加理性的心態(tài)看待房地產市場發(fā)展，既要有信心，也要有耐心。

“在市場整體發(fā)展放緩的時候，積極的一面會格外引人注意，比如有些市場將更加有韌性，也有新的業(yè)務機會正在出現(xiàn)。”萬科董事會主席郁亮認為，目前我國城鎮(zhèn)化率為65%左右，根據(jù)相關預測2030年預計達到70%，城鎮(zhèn)人口將增加至9.8億人左右，按建設經驗保守估計，未來10億至12億平方米的房地產新開工面積是有保障的。

郁亮介紹，根據(jù)倫敦、東京等城市的經驗，人口會不斷向能夠創(chuàng)造就業(yè)的城市集中。即便市場完全成熟后，中心城區(qū)仍然會出現(xiàn)大量城市更新項目，以提升傳統(tǒng)地區(qū)的發(fā)展活力，滿足職住平衡的需求。此外，保障性租賃住房建設、城中村改造、房地產代建代運營等也將是未來重要的業(yè)務增長領域。

“當前政策已在發(fā)力，相信在各方面的共同努力下，隨著經濟運行持續(xù)好轉，對未來的預期逐步穩(wěn)定，市場會回到健康合理的水平。”郁亮說。

虞曉芬認為，從中長期看，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展還需從供需兩端重點發(fā)力：通過加快啟動城市更新和城中村改造等，穩(wěn)市場規(guī)模；通過降低房貸利率、擴大住房公積金覆蓋面等，著力提高住房消費能力，放松住房供求關系發(fā)生重大變化的大城市或片區(qū)的限購等，穩(wěn)市場需求；通過全面推動二手房“帶押過戶”、降低交易契稅、合理降低房地產中介費用等，鼓勵以舊換新，促市場良性循環(huán)；一視同仁支持優(yōu)質國有房企和優(yōu)質的民營房企，適當放寬開發(fā)條件限制要求，穩(wěn)定房地產企業(yè)。

住房城鄉(xiāng)建設部有關負責人表示，接下來將繼續(xù)以增信心、防風險、促轉型為主線，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，因城施策、精準施策，大力支持剛性和改善性住房需求，扎實推進保交樓保民生保穩(wěn)定工作，化解企業(yè)資金鏈斷裂風險，努力提升品質、建設好房子，整治房地產市場秩序，讓人民群眾放心購房、放心租房。