保障性住房是我國住房供給體系的重要組成部分，加快推進保障性住房建設是構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康高質量發(fā)展的應有之義。黨的二十屆三中全會通過的《中共中央關于進一步全面深化改革、推進中國式現(xiàn)代化的決定》強調，加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。金融作為現(xiàn)代經(jīng)濟的核心、國民經(jīng)濟的血脈，對加大保障性住房建設和供給有著不可替代的作用。
不同于商品住房，保障性住房本身具有保本微利等特殊的惠民屬性，因此，無論是新建還是存量改造，大規(guī)模建設保障性住房都需要長周期、低成本、可持續(xù)的資金支持。除了中央和地方財政支持，更需要運用金融手段支持保障性住房建設，近年來已從多個方面探索、拓展相應的渠道和路徑。
今年5月17日，中國人民銀行宣布設立3000億元保障性住房再貸款，按照貸款本金的60%發(fā)放，利率1.75%。后續(xù)將帶動銀行貸款5000億元，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。而此前，中國人民銀行重啟抵押補充貸款以來，已投放5000億元支持推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造“三大工程”。這一貸款的期限最長可達5年，且成本較低，能夠較好適配保障性住房建設的資金需求。截至2024年5月27日，國家開發(fā)銀行已發(fā)放保障性住房開發(fā)貸款8.19億元，支持新建保障性住房超過3100套。截至4月末，農(nóng)發(fā)行對接保障性住房項目15個，審批保障性住房開發(fā)貸款2.04億元。
中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》，明確提出“金融支持住房租賃市場發(fā)展應以市場配置為主”，并支持企業(yè)和符合條件的事業(yè)單位依法依規(guī)批量購買存量閑置房屋用作宿舍型保障性租賃住房。隨后，各大商業(yè)銀行加大力度，建立包含住房租賃開發(fā)建設貸款、住房租賃團體購房貸款、住房租賃經(jīng)營性貸款等在內的覆蓋租賃住房項目全周期的住房租賃信貸產(chǎn)品體系，并制定了配套管理辦法，降低準入門檻、優(yōu)化審批流程。
不過，我國房地產(chǎn)市場供求關系當前發(fā)生重大變化，保障性住房建設的資金需求仍難以得到滿足。需積極探索與之相適應的金融服務模式，按照“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”要求，在加大財政投入、健全政策優(yōu)惠和激勵機制前提下，進一步健全和完善全方位、多層次、多主體、多渠道的保障性住房金融支持體系，提高投資、融資和運營等環(huán)節(jié)資金利用效率。
一是鼓勵商業(yè)銀行按照市場化、法治化、風險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，提供保障性住房開發(fā)貸款和個人住房貸款，加大信貸資源投入，實行專款專用、封閉管理，為保障性住房的投資、開發(fā)、建設、運營提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務體系，合理滿足項目融資需求。一方面，繼續(xù)用好保障性住房再貸款政策，加大力度收購已建成存量商品房用作保障性住房。另一方面，支持商業(yè)銀行發(fā)行金融債券，籌集資金專門用于增加住房租賃開發(fā)建設貸款、團體購房貸款和經(jīng)營性貸款的投放；鼓勵商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、工業(yè)園區(qū)等各類主體依法合規(guī)新建、改建長期租賃住房發(fā)放住房租賃開發(fā)建設貸款。此外，堅持在保本微利原則基礎上，加大商業(yè)銀行支持力度，提高中長期貸款占比，與政策性、開發(fā)性銀行一起形成支持保障性住房建設的中長期資金體系。
二是鼓勵政策性、開發(fā)性金融機構在符合自身職能定位和業(yè)務范圍的前提下，持續(xù)深化政銀合作，強化保障性住房信貸資源保障，開展項目盡職調查及評審，嚴格落實賬戶監(jiān)管等措施，確保資金?？顚Ｓ?、封閉管理。
三是完善資本市場功能，豐富創(chuàng)新保障性住房建設長期投融資工具。建議優(yōu)化債券發(fā)行流程，支持保障性住房投資、建設和運營企業(yè)通過債券市場開展融資，滿足其長期限、大規(guī)模資金需求?；诒Ｕ闲宰赓U住房長期持有、獲取穩(wěn)定租金回報等特性，可考慮推出保障性租賃住房REITs項目，將缺乏流動性的重資產(chǎn)轉化為流動性較強的金融產(chǎn)品——可公開上市交易的REITs基金份額，并引入權益類資金為企業(yè)盤活存量資產(chǎn)提供市場化融資支持。拓寬多元化投融資渠道，充分發(fā)揮保險資金、房地產(chǎn)投資信托基金、金融衍生工具的作用，為保障性住房建設提供長期資金融資便利。
四是探索特別國債長期資金支持保障性住房建設的有效方式。超長期特別國債已連續(xù)發(fā)行幾年，可嘗試將符合條件的保障性住房項目納入地方政府專項債券支持范圍。此外，在確保貸款資金安全的前提下，支持利用住房公積金發(fā)放保障性住房開發(fā)貸款。
（作者系中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長、研究員）
